신축 VS 입지 VS 지음새, 대구 달서구 아파트는 무엇이 중요할까
부동산 투자에 대해 공부하다 보면 저를 비롯한 초보분들께는 몇 가지 난제가 있습니다. 그중 하나가 바로 입지와 연식, 아파트의 지음새 중 어디에 중점을 두고 투자해야 하냐입니다.
누군가는 얼어 죽어도 신축!이라고 외치고 있고 누군가는 잘 지은 아파트가 결국 수요를 이끈다!라고 주장합니다. 과연 누구의 말이 더 타당한지 달서구 대장 아파트를 비교하며 알아보겠습니다.
1. 달서구 대장 아파트는 누구?
1-1. 달서구 1등 동네 알아보기
달서구는 크게 세 개의 생활권으로 분류할 수 있습니다. 가장 위에 있는 성서지구, 중구와 접해있는 본리동 일대, 마지막으로 가장 남쪽의 월성지구이죠. 조금이라도 대구 부동산에 관심이 있으신 분이라면 당연히 1등 동네가 어딘지 아실 겁니다. 바로 월성지구입니다.
월배로도 알려진 이 지역은 대구 수성구의 범어동에 준하는 학군지로 평가받습니다. 뛰어난 상권에 어우러진 학권 덕분인지 아파트 연식은 주변 동네보다 10년은 더 젊습니다. 땅의 가치가 높다 보니 다소 저렴한 주거지역이 없기에 오히려 균질성이 높기도 하죠. 그 덕에 월배는 사실상 대구의 범어동, 중구의 반월당과 함께 가장 좋은 주거지역으로 손꼽힙니다.
1-2. 1등 동네에 1등 아파트
1등 동네의 1등 아파트는 누구일까요? 세대수와 연식, 거래가격, 사람들의 인식까지 종합해서 따져본다면 세 개의 선택지가 남습니다. '삼정그린코아 포레스트'와 '월배 2차 아이파크', '삼정그린코아 에듀파크'입니다.
세 아파트들은 각자 이 지역 1등은 우리라고 소리칠만한 아파트 단지들입니다. 동시에 재밌게도 각자 아파트가 1등이라고 주장할 수 있는 강점은 다릅니다.
2. 대장아파트 심층분석
2-1. 지음새의 '대구월배 2차 아이파크'
제가 대구월배 2차 아이파크를 볼 때 처음 생각한 건 '정말 예쁘다'였습니다. 컬러풀한 외관에 내부 조경은 수목원 뺨칠 것처럼 꾸며놓았고 아이들이 뛰어노는 모습은 참 아름다웠죠. 어디 가서도 볼 수 없는 멋진 경관의 아파트였습니다. 월암초등학교가 불어 있는 초품아라는 점은 더더욱 어린 자녀를 둔 부모들에게 매력 포인트가 되겠죠.
이 단지의 단점이 있다면 다른 두 아파트에 비해 연식이 5년 정도 앞선다는 점과 차량기지가 인접해 있다는 점입니다. 현재 차량기지는 이전계획이 세워진 상태이지만 확실한 단점임은 분명합니다.
2-2. 연식과 평형의 '삼정그린코아포레스트'
삼정그린코아는 깔끔한 외관에 많은 수의 상가를 거느리고 있습니다. 학원을 다녀온 아이들, 장을 보러 가는 주부, 퇴근하는 남편이 상권을 이용하기 아주 용이합니다. 더더욱이 바로 옆에 붙은 조암네거리가 개발될 예정입니다. 주민편의성이 한층 더 강화될 건 불 보듯 뻔한 일이죠. 또한 세 개의 단지 중 평형이 가장 다양합니다.
삼정그린코아포레스트는 일대에서 가장 신축이지만 지음새는 그리 좋지 않습니다. 특히 요즘 신축답지 않은 주차난을 겪고 있고 단지 내로 도로가 관통하고 있는 상황이라 교통안전에 유의해야 합니다.
2-3. 입지의 '삼정그린코아에듀파크'
삼정그린코아 형제답게 포레스트와 닮은 깔끔한 흰색외관을 자랑합니다. 에듀파크라는 이름답게 해당 아파트는 월성동 학군지와 상권을 슬리퍼를 신고도 갈 수 있습니다. 개인적으로 '범사만삼'이라 불리는 수성구 학원가와 비교 시 절대 꿀리지 않는 규모의 학군과 상권이 도보권에 있다는 것만으로 충분한 메리트죠. 더구나 아파트를 감싼 학교들은 에듀파크라는 이름에 고개를 저로 끄덕거리게 합니다.
하지만 에듀파크에는 치명적인 단점이 있으니 바로 평형입니다. 해당 아파트의 평형은 모두 32평으로 대형 평형이나 소형 평형을 원하는 사람들의 선택을 받지 못할 수 있습니다.
3. 달서구민들의 선택은?
3-1. 실거주 선호도 파악
아파트는 집입니다. 실거주 가치가 높으면 자연스럽게 가격도 따라오기 마련입니다. 그렇다면 실거주 선호도를 알아보려면 무엇을 기준으로 삼아야 할까요. 저는 '전세'와 '거래량'이 그 열쇠라고 생각합니다.
매매는 투자자를 포함한 '가수요'가 섞여 있으므로 거품이 낄 수 있습니다. 그러니 이 집에서 실제로 거주하는 형태인 전세야 말로 거주민이 거주지의 가치를 인정했다는 방증이 됩니다. 또한 거래량이 많다는 뜻은 거래하고자 하는 사람의 숫자와 같으므로 훌륭한 지표가 되죠.
비슷한 평형을 서로 비교했습니다. 삼정그린코아 에듀파크가 22년 입주 후 그래프를 살펴보자면 스테디셀러는 그린코아포레스트입니다. 중간중간 에듀파크나 아이파크 2차가 역전하는 경우도 있으나 대부분은 그린코아포레스트가 부동의 1위임을 알 수 있습니다.
3-2. 자산으로써의 가치
결국 아파트는 자산입니다. 자산을 매수할 때 미래 가치가 떨어지는 것을 살 이유는 없습니다. 특히 대장단지를 매수하는 사람들은 구매력이 있는 사람들입니다. 졸부가 아닌 이상 돈에 대해 신중한 사람들이 대부분일 겁니다.
상식적으로 생각한다면 조금이라도 신축이 미래가치가 있을 수밖에 없습니다. 그 이유는 두 가지입니다. 첫째는 생활의 쾌적성입니다. 갈수록 높아져 가는 사람들의 눈높이를 맞추고자 커뮤니티와 편의시설을 신경 쓸 수밖에 없습니다. 둘째는 앞으로 줄어드는 공급물량입니다. 신축아파트의 공급이 줄어드니 기존에 신축들에 대한 품귀현상이 일어나는 거죠.
3-2. 거주민들의 인식 파악
거주민들의 인식은 생각보다 주택가격에 많은 영향을 줍니다. 명품가방이 가격에 비례하여 품질을 자랑하지 않듯, 인식만으로도 가치를 인정받습니다. 그렇다면 주민들의 인식에서 세 아파트는 어떻게 평가받을까요.
공인중개소와 부동산 정보 사이트인 호갱노노의 리뷰를 참고하자면 세 단지의 단점은 거주민들이 확실하게 인식하고 있습니다. 여기서 거주민들의 선택은 단순해집니다. 각각 분명한 단점이 있고 입지 수준이 비슷하다면 미래가치가 있는 것을 고르게 됩니다. 그렇다면 역시 신축인 데다 평형이 다양한 삼정그린코아포레스트가 으뜸이죠.
4. 정리
세 단지를 비교한 결과 달서구민들이 중요시 여기는 가치는 아래와 같습니다.
- 조금이라도 더 신축일 것
- 평형이 다양할 것
- 미래가치가 유지될 것
위의 조건을 갖춘 삼정그린코아포레스트가 단연 으뜸으로 쳐지며, 이는 가격에도 드러납니다. 그렇다고 남은 두 단지가 좋지 않다는 것은 결코 아닙니다. 상승장에서 세 단지의 상승폭은 비슷하기 때문이죠.
즉, 투자를 접근하고자 한다면 가용한 자금에 걸맞은 단지를 매수하면 되며, 셋 중에 선택한다면 '삼정그린코아포레스트'가 최우선이 된다고 결론지을 수 있습니다.
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