대구광역시 수성구 대장아파트, 범어동 힐스테이트범어

수성구는 대구광역시의 1등 입지입니다. 그렇다면 수성구의 1등 단지는 대구광역시의 1등 단지일 겁니다. 수성구의 대장이 누구냐는 질문에 많은 답변이 오갈 수 있지만 저는 단연 힐스테이트 범어가 대장단지라고 생각됩니다.

 

이번글에서는 수성구의 대장아파트인 힐스테이트 범어에 대해 간략히 알아보고, 대구광역시가 입지와 연식 중 어디에 파급력을 두고 있는지 파악해 보겠습니다.

 

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1. 힐스테이트 범어 소개

1-1. 단지 개요

힐스테이트-범어-전경

구 분	내 용
세대수	414세대(5개동)
저/최고층	14층/26층
사용승인일	2020년 12월 24일
건설사	현대엔지니어링(주)
평형구성	97㎡, 110㎡, 143㎡

 

힐스테이트 범어는 사람들의 눈이 휘둥그레질 정도의 대단지는 아닙니다. 때문에 내부 커뮤니티 규모나 조경의 밀도가 높지 않습니다. 하지만 신축이라는 특장점으로 외관이 깔끔하고 정리가 잘 되어 있습니다.

 

1-2. 입지적 특이점

힐스테이트 범어의 입지 정체는 학군입니다. 학교와 학원이 가깝고, 아이들이 근처에서 끼니를 해결할 수 있는 환상적인 학군지가 형성되어 있죠. 심지어 그 수준은 서울8학군에도 결코 밀리지 않습니다.

부동산-플랫폼-호갱노노에서-확인한-수성구-학원가-규모,-정가운데-힐스테이트-범어가-위치해-있다.

 

학군에 비해 밀리긴 하지만 대구 대중교통의 핵심인 지하철 2호선 역세권이라는 점, 유해시설이 없고 치안이 좋다는 점, 녹지가 가깝고 상권도 풍부해 큰 불편이 없다는 점 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

 

단점이 없지는 않습니다. 힐스테이트범어 인근은 주택 균질성이 떨어지고 이면도로가 주변을 둘러싸고 있어 보도와 차도의 경계가 없는 등 다소 위험한 환경에 노출되어 있습니다. 

 

1-3. 사람들의 인식

다소 의견이 갈릴지언정 힐스테이트범어를 대장으로 인정하는 비율은 상당합니다. 즉, 사람들은 해당 아파트를 '누구나 살고 싶어 하는 아파트' 또는 '기회가 있다면 살고 싶은 아파트'로 인식하고 있다고 볼 수 있습니다. 다시 말해 수요가 가장 많은 아파트라고 정의해도 무방하죠.

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2. 입지 VS 연식

2-1. 최근 입주 단지와의 비교

힐스테이트범어와 비교가 가능한 최신축은 무엇이 있을까요? 

보시다시피 힐스테이트범어는 올해 6년 차의 아파트입니다. 신축이긴 하지만 단순히 연식이 문제라면 금세 더 신축인 아파트에 자리를 내줬겠죠. 그런 점에서 힐스테이트범어는 입지를 대표하는 아파트로 볼 수 있습니다.

 

그럼 연식을 대표하는 아파트를 꼽아보겠습니다. 대표자는 세 단지입니다. 수성범어 W, 힐스테이트만촌역, 자이르네가 대표들이죠.

네 단지의 30평형대 가격 그래프를 비교했을 때 가장 최고가를 기록하고 있는 단지는 힐스테이트범어입니다. 왜 이런 차이가 나는 것일까요? 세 단지를 힐스테이트범어와 비교해서 말해보겠습니다.

구 분	내 용
힐스테이트만촌역	주상복합 건물이지만 가장 최근에 입주한 초신축입니다. 그럼에도 금액이 입주연도에 비해 아쉬운 이유는 대로를 건너야 접근할 수 있는 학원가가 가장 큰 이유일 겁니다. 지하철 한 정거장 거리이니 절대 가까운 거리는 아니죠.
만촌자이르네	자이르네는 만촌3동의 대장아파트입니다. 초신축 아파트인만큼 지음새에서는 최고죠. 그럼에도 가격은 힐스테이트범어에 미치지 못합니다. 메인 학원가와 떨어져 있는 거리가 치명적으로 작용했죠. 비록 명문인 대륜중, 고등학교와 거리가 가깝지만요.
수성범어W	수성구의 대장단지를 거론할때 빠지지 않는 단지입니다. 해당 단지의 가격은 실제로 힐스테이트 범어와 비슷하다는 사실을 알 수 있죠. 다만 다른 아파트등과 비슷한 문제점을 안고 있습니다. 지하철 한 정거장 거리만큼 메인학원가와 떨어져 있다는 사실이죠.

 

세 개의 경쟁상대 모두 좋은 주거여건을 갖추고 있지만 결국 수성구청역을 중심으로 발달한 메인 학원가를 도보로 다닐 수 있다는 장점을 뛰어넘을 수는 없었습니다. 이를 증명하는 것은 가격입니다. 연식이 다소 뒤지는 단지가 가격면에서 앞서 나가는 상황이니까요.

 

2-2. 재개발 대상 단지와의 비교

같은 입지의 재개발 대상 단지들은 입지면에서 비슷한 모습을 보입니다. 만약 해당단지들이 재개발된다면 힐스테이트범어를 뛰어넘을 수 있을까요?

 

현재 수성구 범어4동에 재개발 이슈가 뜨거운 단지들은 가든하이츠와 경남타운입니다. 두 아파트는 입지에 있어 최상의 학군과 도보로 이동이 가능합니다. 이는 힐스테이트범어와 비교해도 문제 되지 않을 수준이며, 동네는 오히려 더 조용하죠.

가든하이츠-1단지-전경

 

일반적으로 수성구에 재건축된 사례를 살펴보면 약 80%의 가격상승률을 보입니다. 현재 경남타운이 11억 5천만 원에 거래되는 상황을 고려하면 힐스테이트범어보다 더 높은 가격이 형성될 여지가 높죠.

 

문제는 시간입니다. 

단지가 아무리 오래되었다고 해도 재개발은 10년을 바라보는 사업입니다. 거기다 해당 단지에 거주하는 사람들이 이주를 해야 하는데, 수성구라는 학군을 중심으로 이사를 고려해야 하니 쉽사리 재개발을 할 여건이 아니죠.

 

다만 입지에 있어서 힐스테이트범어와 같은 수준으로 평가받으니, 재개발만 된다면 반드시 대장아파트 자리를 넘볼 수 있게 될 겁니다.

 

단지명	진행현황
범어동 경남타운	시공사 선정
가든하이츠1~3단지	정비예정구역 지정

 

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3. 결론

힐스테이트범어는 가격과 입지에 있어서 현재 수성구에서 비교할 대상이 없는 대장단지가 분명합니다. 즉, 이는 수성구의 수요는 정확히 입지, 그것도 '학군에 대해 진심'이며 '연식보다는 입지'라는 결론을 낼 수 있습니다. 

 

역설적으로 힐스테이트범어는 학군을 제외한 입지만을 두고 보면 그리 특출 나지 않습니다. 때문에 학군 접근성이 비슷한 또 다른 신축의 출현할 경우 대장아파트의 지위를 넘겨줄 공산이 큽니다.

 

그럼에도 한동안 해당 단지를 위협할 아파트의 출현은 어려울 것 같습니다. 가장 가능성이 높은 것은 같은 범어4동 내 재개발이지만 이마저 시간이 10년 가까이 남았을 겁니다. 그때가 된다면 입지와 연식의 중요도가 역전될 가능성도 있습니다.

 

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