대덕구 소액투자 가능 매물 분석, 월성보성 1단지
대구광역시를 다니다 보면 의외로 살기 괜찮게 여겨지는 동네들이 있습니다. 그중 대덕구 월성동은 대구에서도 손꼽히는 입지 중 하나인데요.
제 눈에 들어온 단지는 바로 월곡로 동쪽의 구축단지들이었습니다. 이번 글에서는 이들의 투자가치를 따져보고 제가 생각하는 투자전략과 대비해야 하는 리스크들을 정리해 보겠습니다.
다만 해당 글은 단지에 대한 홍보가 아니며, 투자자 입장에서 해당단지를 바라보는 견해이니 참고로만 봐주시길 바랍니다.
목차
1. 단지 개요 및 입지 분석
1-1. 단지 개요
월성보성 1단지는 1천 세대가 넘는 꽤 규모가 큰 구축 아파트입니다. 아파트 정문을 기준으로 우측으로는 달서구청이, 좌축으로는 신월성 학원가가 도보 10분 권에 위치한 것이 특징이죠.
1-2. 직장 및 학군
달서구는 성서일반산업단지라는 대구 최대의 산업단지를 품고 있습니다.
달서구민 중 높은 비율로 성서일반산업단지에 출퇴근할 것입니다. 또한 달서구는 지리상 구미의 산업단지와 달성군의 산업단지와도 가깝습니다.
월성보성 1단지는 그중에서도 성서일반산업단지, 그리고 대구 서구산업단지와 아주 가깝습니다. 거주자에 따라
신월성으로 불리는 달서구의 월배학원가는 수성구 범어동 학원가 다음가는 학군지로 유명합니다.
그런 학군지에 속하는 단지인 데다, 학원가가 도보 10분 거리라는 메리트는 상당하다고 볼 수 있습니다.
1-3. 인구 및 환경
달서구의 인구는 대략 54만 명 수준입니다.
대구광역시에서 가장 많은 인구수를 자랑하죠. 이는 인구가 모여드는 원인인 일자리나 생활환경이 양호함을 뜻합니다.
월성보성 1단지가 위치한 월성동은 60대 인구비율이 낮고 학령기 인구와 경제활동 인구비율이 높습니다. 이는 지역 자체의 생산성과 소비, 활력에 큰 요소로 작용합니다.
환경여건은 이러한 인구구조와 상호작용합니다.
상인동이나 대곡지구에 비해 학원가라는 특이점을 구심정으로 강력한 상권이 형성, 그리고 인구가 몰려 다시 그 상권이 강화되는 과정을 거치죠.
1-4. 공급과 인식
달서구의 월성동을 위협할만한 공급은 한동안 없습니다. 또한 대규모 주거지를 건설할 부지가 없기에 입지독점성도 뛰어나죠.
다만 해당지역에 거주하는 사람들의 일자리가 구미나 달성군인 경우가 있어 해당 지역에 신축이 들어서면 영향을 받습니다. 물론 신축공급이 없기도 하거니와 학군을 대체하기는 쉽지 않습니다.
이런 입지여건 덕에 사람들의 인식상 월성동은 거주하기 좋은 지역으로 정평이 나있는 상황입니다.
중심학원가로 접근하면 좋겠지만 다소 아쉽더라도 금전적 여건이 안된다면 해당 단지를 비롯한 구축 단지를 선택하는 사람도 적지 않죠.
2. 투자전략 짜보기
2-1. 투자여건 분석
역사적으로 대구는 공급에 정직한 도시입니다.
2009년부터 2015년까지 공급이 적었던 시기에 대구부동산은 지속적으로 상승했습니다. 인구가 줄어도 세대수는 늘어난 몫도 있었죠.
다만 2016년 이후 대구의 공급량이 많아지며 주요 입지의 주요 단지를 제외하고는 21년 대세상승장까지 매매가격이 횡보합니다. 이는 공급을 극복할 정도로 수요가 강하지 못한 단지의 특징이죠. 월성보성 1단지가 여기에 속합니다.
월성동의 자이나 e편한세상과 같은 브랜드파워가 강하고 학원가와 더 가까운 준신축 아파트들의 그래프와 대조적이죠. 여기서 우리가 알 수 있는 것은 다음과 같습니다.
- 대구 아파트는 공급이 없으면 역사적으로 상승해 왔다.
- 중심학원가 신축들이 먼저 가격상승을 견인할 것이다.
여기서 입지분석을 통해 우리가 확인한 사실은 월성보성 1단지의 입지도 나쁘지 않다는 것이며, 최근 거래량을 보면 매월 거래가 발생하는 수준인데 이는 월성중심가의 준신축들과도 비슷한 수준으로 수요 역시 존재함을 알 수 있습니다.
결론적으로 투자자 입장에서 노릴 수 있는 포인트는 공급부족이 도래하는 시기에 미분양 해소정황 및 중심학원가 준신축 단지의 거래량 변화에 따른 매수타이밍 잡기라고 할 수 있습니다.
2-2. 투자전략결정
소액투자(갭투자)로 접근할 경우 아래와 같은 금액 투자를 예상해 볼 수 있습니다. 개인적으로 목표 매매가 이상의 금액으로 매수한다면 전세가격과의 차이가 커 소액이라고 하기 어려워질 수 있다고 봅니다. 아직 전세가격이 하락세이기 때문이죠.
| 구 분 | 금액 | 비고 | |
| 비 용 | 목표 매매가 | 200,000,000원 | 네이버 부동산 호가 중 최저가 기준(25.3.) |
| 취득세 | 2,000,000원 | ||
| 법무사비 등 기타비용 | 1,500,000원 | ||
| 인테리어 추가비용 | 5,000,000원 | ||
| 계 | 208,500,000원 | ||
| 임 대 | 목표 전세가 | 180,000,000원 | |
| 실투자금 | 28,500,000원 | 비용-임대 | |
3천만 원 아래로 투자가 가능하다는 전략을 세울 수 있으며 대구광역시 공급량이 확정적으로 저조한 2027년에 보유하다가 상황에 따라 매도하는 계획을 세울 수 있을 듯합니다.
다만 구축아파트이기에 인테리어비용 및 별도 수리비에 대비해야 합니다. 일반적으로 오래된 아파트라면 내부 리모델링이 수반돼야 할 가능성이 높으며, 배관이나 새시에 문제가 있을 수도 있죠.
3. 투자변수 예측
3-1. 인구소멸
대구의 가장 큰 문제입니다. 다른 대도시에 비해 유난히 인구이탈이 심한 대구이기에 이를 해결하지 못한다면 현재 베이비부머 세대인 60~70대가 자연감소를 시작했을 경우 빠르게 외곽지역부터 수요가 소멸할 수 있습니다.
3-2. 인접 신축공급
월성보성 1단지는 입지가 좋으나 단지가 좋다고 말하기 어렵습니다. 때문에 월성동 내에 어떤 단지들보다 공급에 민감하게 반응할 수밖에 없습니다. 또한 구미나 달성군의 공급에도 영향을 받을 수 있으니 지속적인 관찰이 필요합니다.
3-3. 정치권 이슈
정치적으로 큰 변화가 있는 지금, 부동산 정책에 따라 상황이 바뀔 수 있습니다. 특히 임대기간을 늘리는 정책이나 인허가를 신속하게 처리하는 법안 등에 따라 거래상황이 급변할 수 있습니다.
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