지역분석, 대구광역시 수성구 수성1가동부터 수성4가동까지

대구광역시 부동산은 역사적으로 공급에 정직하게 반응해 왔습니다. 공급이 적으면 상승하고 많으면 하락하는 모습을 보여왔죠. 이번에 소개해드릴 지역은 이런 역사의 한 페이지를 장식하는 지역입니다.

 

이번 글에서는 수성구를 완전한 주택지구로 완성시킨 지역인 수성1가동부터 수성4가동까지 알아보겠습니다.

 

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1. 수성1가~4가동 개요

1-1. 지역개요

수성1가동부터 4가동은 본래 수성구의 외곽지로 부촌의 이미지와는 먼 지역이었습니다.

1가동은 80년대 후반 지금은 이전한 명문 학교들의 집합소였으나 이후 학군의 의미가 퇴색되었고, 2가동과 3가동은 마찬가지로 선호도가 떨어지는 지역, 4가동은 90년대 중반까지 공장부지였죠.

 

다만 현재 수성1가동부터 4가동은 90년대 이후 아파트 건설과 개발로 수성구 범어동에 맞닿은 부촌의 지위를 가지게 되었고, 지금도 높은 선호로를 보이는 지역으로 이름난 지역입니다.

수성2가동과-수성3가동의-위치

 

1-2. 행정구역별 특징

수성1가동부터 4가동까지 개괄적인 특징은 다음과 같습니다.

구 분	내 용	비 고
수성1가동	- 지하철 2호선과 3호산이 겹치는 더블역세권에 아파트 단지가 형성 - 3호선 이남으로 정비가 덜된 빌라 및 주택가, 서쪽 신천 너머로는 중구와 맞닿음
수성2가, 3가동	- 2가와 3가는 같은 행정구역으로 역시나 2호선과 3호선의 더블역세권 - 2008년~2009년 대형단지 입주로 균질성이 좋으며, 동쪽으로 범어동과 맞닿음
수성4가동	- 지하철2호선을 이용하기 좋은 조건이며 1가동과 마찬가지로 서쪽 신천 너머 중구와 맞닿음 - 구축아파트 비율이 높지만 동쪽 범어3동과 맞닿아 생활권을 공유함

 

1-3. 대장아파트

수성1가부터 4가까지 통합 대장은 역시 '수성 3가 롯데캐슬'입니다. 2008년 대구에 떨어진 공급폭탄에서도 802세대의 비교적 대단지에 30평형대를 포함한 아파트로 인기가 있습니다. 더구나 바로 옆이 대구최고의 학군인 범어동이니 말 다한 셈이죠.

수성3가-롯데캐슬-정보

 

해당 아파트는 2호선과 3호선을 동시에 이용할 수 있는 교통입지에 더불어 주변이 아파트 단지인 탓에 균질성도 뛰어나고 학군까지 갖춘 팔방미인 입지로 볼 수 있습니다.

 

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2. 입지분석

2-1. 직장과 학군

수성1가~4가동은 수성구에서 가장 큰 기업이 있습니다. 바로 대구은행입니다.

대구은행은 현재 IM은행으로 개명한 상태로 수성구에서 고용직원수가 가장 많은 기업입니다. 또한 수성4가동 인근으로는 수많은 법무사 사무실이 포진해 있습니다. 즉, 금융과 법조계의 고소득자들이 많이 분포해 있습니다.

 

다만 수성1가~4가동에 일자리가 많은 것은 아닙니다.

수성구 자체가 주거를 주목적으로 개발된 지역이기도 하거니와, 대구광역시의 주력업종이 전기차 배터리, 경작기계류, 요식업인 점을 들어 수성구에 일자리가 많지 않다고 볼 수 있습니다.

 

수성구의 강점은 누가 뭐래도 학군입니다.

수성1가~4가는 범어동과 접해 있으며 특히 수성2, 3가동은 범어4동 학원가와 대로하나는 두고 마주하고 있어 큰 장점으로 작용하고 있습니다. 보태어 수성1가~4가동은 저마다 작은 학원가를 품고 있기에 범4만3으로 진입하지 못한 사람들의 대체제가 되고 있죠.

 

2-2. 인구와 환경

행정구역별 인구비율은 아래와 같습니다.

구분	학령기(19세 미만)	20~30대	40~50대	60대 이상
수성1가동	17.13%	19.01%	33.61%	30.25%
수성2, 3가동	20.55%	17.69%	34.85%	26.91%
수성4가공	12.21%	20.83%	32.55%	34.41%

 

수성1가~4가동은 지속적으로 인구와 가구가 줄어들고 있는 실정입니다. 그나마 수성1가동은 2015년 '수성롯데캐슬 더퍼스트'의 입주로 일정 부분 인구를 회복했지만 하락세를 면치 못했죠.

1) 수성1가동

수성1가동은 2015년 수성롯데캐슬 더퍼스트를 필두로 일부가 재개발되었으나, 일부는 옛날 주거지가 그대로 남아 혼재된 모습을 보입니다. 때문에 학령기 인구는 하급지인 지산범물지구보다 높지만 60대 이상 인구비율도 적지 않다는 것을 알 수 있죠.

2) 수성2가, 3가동

범어학원가와 거리가 제일 가까운 2가동과 3가동은 학령기 인구가 가장 많습니다. 덕분에 40~50대 인구비율이 가장 높으며 이는 범어동과 비슷한 구성입니다. 때문에 주거부담이 높아 20~30대와 60대 이상 인구 비율이 적은 것을 알 수 있습니다.

3) 수성4가동

수성4가동은 수성구에서 가장 교육수요가 떨어지는 곳입니다. 범어학원가와 거리가 먼 탓에 학령기 인구 비율이 가장 적고 이에 따라 주거 부담이 낮아 60대 이상 인구비율이 가장 높음을 알 수 있습니다. 이는 하급지인 지산범물지구 수준과 유사합니다.

 

수성1가~4가동은 주거지역으로 부족하지 않은 지역입니다. 다만 아파트와 오래된 주거구역이 혼재되어 있고 대형쇼핑몰이나 문화체험시설, 녹지, 병원 등이 없어 다소 애매한 환경요소를 갖추고 있습니다. 

 

2-3. 공급과 인식

2020년 이후 수성구에 지대한 영향을 미친 공급은 23년 아파트 공급입니다. 해당 공급으로 미분양 매물이 치솟고 천천히 줄어들었습니다. 

 

수성1가~4가동에 한동안 큰 공급은 없습니다. 수성1가~4가동에 영향을 미치는 공급은 같은 수성구, 또는 중구의 신축공급입니다. 그만큼 수성1가~4가동은 대구에서도 높은 급지에 속함을 알 수 있죠. 23년을 기점으로 그러한 공급은 대구에 없습니다.

 

수성1가~4가동은 거주구역으로 나쁘지 않은 평판입니다. 특히 수성2가, 3가동은  고급거주구역으로 인식이 바뀌어있죠. 이는 전적으로 수성구라는 지역의 힘이자, 학군의 힘입니다. 쉽게 말하자면 수성1가~4가동은 사람들의 인식으로도 좋은 지역입니다.

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3. 지역만의 키포인트

3-1. 수성구, 주거지역의 완성

수성1가~4가동은 수성구의 가장 최근 재개발지역입니다.

수성구는 본디 주거주역으로 정평이 났지만 지금처럼 일자리가 아예 없는 지역이 아니었습니다. 수성4가동은 한때 공장부지였으니까요. 하지만 수성1가~4가가 2008년을 기점으로 아파트 건설이 집중되며 환골탈태함으로써 수성구는 비로써 순수한 주거지구로의 모습을 갖추게 되었죠.

 

그런 점에서 수성1가~4가는 지역의 정체성을 확립시킨 상징성에 더불어 만년 2등이라는 이미지가 있습니다.

범어동과 만촌동에 비해도 떨어지지 않는 입지 요건이지만, 어중간한 입주시기로 재개발까지 기간이 많이 남았고 대로 하나를 건너야 메인 학원가에 접근할 수 있는 점 등이 그러하죠.

 

3-2. 범4만3 대신 여기

범어동 대신 선택할 수 있습니다.

수성1가~4가동은 결국 범어4동과 만촌3동의 대체지역으로 인식됩니다. 조금 더 싼 집값으로 엇비슷한 인프라를 누릴 수 있으니까요. 단지 대로를 경계로 물리적 거리가 있을 뿐입니다.

 

그럼에도 인기 있는 지역입니다.

최상급지에 비해 애매한 지위는 다른 하급지에 비해 장점이 됩니다. 꾸준한 수요, 상승기에는 집값을 더욱 상승시키는 요인으로 작용할 수 있으니까요. 때문에 길고 가늘게 자산방어를 노릴 수 있는, 실거주에 적합한 지역이라 할 수 있습니다.

 

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4. 정리

수성1가~4가는 좋은 지역입니다. 교통이 편하고 중심지와 가깝고 좋은 학군지에 속하죠. 때문에 실거주 수요가 높습니다. 동시에 인접한 최상급지들의 수요에 민감하게 반응하는 지역이기도 합니다. 범어동, 만촌동의 신축과 중구의 신축 등이 그러하죠.

 

이런 점에서 수성1가~4가동은 최상급지 다음 수요가 퍼지는 걸 확인하기 좋은 지역입니다. 해당지역에 수요가 들어온다면 다음 급지로도 수요가 전해질 수 있음을 뜻하죠.

 

해당지역은 재개발에 있어 수성4가동이나 1가동을 바라볼 수 있을 듯합니다. 다만 현재 대구의 부동산 상황과 경제상황을 고려하면 한동안 재개발은 어려울 것으로 보이며, 이미 범어동이나 만촌동을 비롯한 지역에도 재개발을 기다리는 타자들은 넘쳐나는 상황이죠.

 

정리하자면 수성1가~4가는 충분한 수요를 끌어들일 수 있는 지역이지만 최고의 입지는 아닙니다. 또한 재개발을 꿈꾸기에도 장애물이 남은 상황이죠. 실거주하기 괜찮을지언정 투자로는 가성비를 내기 어려운 지역일 수 있다고 말씀드릴 수 있을 듯합니다.

 

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