대구광역시 부동산 역대 상승 및 하락 원인 분석, 그리고 특징
대구광역시 부동산은 상승과 하락을 반복해 왔습니다. 상승하고 하락하기를 하나의 파도라고 한다면 파도가 일어나고 무너지는 원인을 분석해 시장을 미리 대비할 수 있을 겁니다.
이번 글에서는 2000년 이후 대구광역시의 부동산 상승과 하락의 원인을 분석하겠습니다.
목차
1. 1차 상승 및 하락
1-1. 1차 상승(2000년 후반~2006년 초반)
- 김대중 정부, 내수경제를 위한 부동산 경기 부양
- 노무현 정부, 2003년 LTV 적용 및 대출제한 등 규제정책 실시
- 세대수의 꾸준한 증가 및 공급물량 부족으로 상승
20세기 마지막을 IMF라는 최악의 경제 위기로 보낸 대한민국은 부동산을 통한 내수진작을 노리게 됩니다. 2000년대 김대중 정부가 실시한 부동산 정책들을 보면 정부주도하에 부동산 경기가 진작됨을 알 수 있습니다. 덕분에 대구는 어느 정도 입주물량이 있음에도 상승그래프를 그리게 됩니다.
이후 노무현 정부에 들어 단기간 과도하게 성장한 주택가격에 대항하고자 규제정책이 쏟아지기 시작합니다. 2003년 10월 수성구, 서구, 중구를 투기과열지구에 등록한 뒤 한 달이 지나 남은 지역도 투기과열지구에 포함시키게 됩니다.
하지만 시장을 멈춰 세운 것은 규제가 아니었습니다. 그래프를 보면 2003년 역대급 공급에 시장이 한차례 쉬어가지만 다음 해 재차 상승하는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 2006년 연속된 공급 앞에 무너집니다. 투기해제를 했음에도 불구하고 말이죠.
1-2. 2차 하락(2006년 초반~2009년 후반)
- 2006년부터 2009년까지 연속된 주요 지역 대형공급
- 노무현 정부, 대출제한 정책 및 투기과열지구 지정
갖가지 규제로 시장에 수요를 받쳐줄 현금력에 제한이 생겼습니다. 동시에 강력한 공급이 내리 4년 동안 이어졌습니다. 그래프가 하향세를 보이다가 2008년 규제완화에도 불구하고 2009년 가장 큰 낙폭을 그립니다. 규제완화보다 공급이 훨씬 시장에 직접적 영향을 끼친다는 것을 보여주는 데이터죠.
특히 2008년부터 2009년까지 입주한 아파트의 면면을 살펴보면 수성구의 범어3동이나 수성3가동, 달서구의 월성동과 상인1동, 대천동에 공급이 이뤄졌다는 사실을 알 수 있습니다. 핵심지에 공급이 이뤄졌으니 자연히 가격은 내려갑니다.
물론 2008년과 2009년 국제 금융위기로 인한 경제난도 있었습니다. 해당 요인이 영향을 끼쳤을 것입니다. 그럼에도 2009년 하반기에 그래프는 반등국면을 맞이하죠.
2. 2차 상승 및 하락
2-1. 2차 상승(2009년 후반~2015년 초반)
- 2010년~2014년까지 적정 공급량 대비 주택공급 부족
- 이명박 정부, 전세대출조건 및 한도완화로 전세수요 급증(매매가격 동반상승)
- 박근혜 정부, 전세난민에 해결을 위한 다주택자 부양정책 실시
- 저금리 시대 돌입으로 대출부담 경감
대구부동산이 어마어마한 공급과다 이후 어마어마한 공급부족 국면을 맞이합니다. 2009년 세계금융위기를 비웃듯 하반기에 전세와 매매가격이 동시에 상승하기 시작합니다.
당시 이명박 정부가 전세대출에 대한 상환능력을 확대하고 DTI한도를 초과해 대출보증을 지원해 주는 정책을 펼칩니다. 서울 부동산이 하락을 면치못하던 시기에 대구 부동산은 가속도가 붙게 됩니다.
박근혜 정부에 들어 전세로 과도하게 수요가 몰려 '전세난민'이란 말이 탄생합니다. 박근혜 정부는 임대사업자에게 혜택을 제공하게 되는데, 이는 다주택자를 양성하고 부동산에 자금이 흘러들어오도록 유도하는 결과가 됩니다. 대구광역시는 오랫동안 부족했던 주택공급을 다시 준비하고 있었죠.
2-2. 2차 하락(2015년 후반~2017년 초반)
- 2015년~2017년까지 적정규모 이상의 주택공급
- 문재인 정부, 각종 대출규제정책 및 투기지역 지정 및 세금정책 강화
정치적 불안을 딛고 문재인 정부가 탄생합니다. 대구광역시는 이 때도 강력한 주택공급 폭탄을 맞습니다. 덕분에 2015년부터 2016년이 넘어가는 시기에 급격히 지수가 하락하는 것을 볼 수 있습니다.
다만 과다한 주택공급이 이뤄진 기간은 짧았기에 해당 하락기는 그리 오래가지 않습니다. 각종 규제에도 불구하고 2017년 지수는 반등하기 시작합니다.
3. 3차 상승 및 하락
3-1. 3차 상승(2017년 후반~2021년 후반)
- 2018년~2019년까지 비교적 부족한 공급
- 각종 세금 및 비용에 대한 임차인 부담 전가
- 임대차 3 법으로 인한 임대매물 급감, 전세 등 품귀로 전세와 매매가격이 동반상승
- 코로나 펜데믹으로 인한 유동성
- 자산가격 상승에 따른 추격매수
각종 규제정책이 나옴에도 대구 부동산은 은근히 상승합니다. 특히 공급물량이 비교적 적은 2018년은 매매그래프가 제법 기울기를 그리며 우상향 합니다. 다만 현금동원력을 제한하는 정책이 쏟아지고 있었고, 공급물량도 예정된 상황이었기에 기세가 이전 같지 않았습니다.
2020년 하반기 임대차 3 법이 통과됩니다. 세입자가 4년간 집에 머물 수 있게 되면서 임대매물이 확 줄어드는 결과를 맞게 됩니다. 동시에 코로나 펜데믹으로 인해 살포된 유동성이 부동산 시장에 유입되며 자산금액의 폭등이 발생합니다.
3-2. 3차 하락(2022년 초반~현재)
- 대출제한 및 가파른 금리인상으로 현금동원력 금감
- 2년 연속 역대급 공급물량
- 역전세 및 자산가치 하락으로 기존 투자자들의 급매 및 시장탈출
- 윤석열 정부, 양도세 중과 완화정책 추진
- 월세 등 임대차 시장으로의 수요이동 및 부동산 자산에 대한 투자심리 악화
2021년이 끝날 즘, 문재인 정부는 대출 자체를 제한하는 초강수를 둡니다. 그러자 대구시장을 비롯한 부동산 시장 전체가 멈춥니다. 특히 대구는 2022년을 시작으로 역대급 공급량이 대기하고 있었습니다. 중구 등 주요 입지에 대한 신축 공급이었죠.
이후 윤석열 정부가 탄생했으나, 부동산 정책이 변화하지 않았습니다. 대출은 여전히 제한되고 있었고 세금정책도 크게 다르지 않았습니다. 결국 현금동원력이 모자란 상황에서 금리까지 상승하니 상승거래가 나오기 어려워졌습니다.
동시에 어마어마한 유동성과 밀려들어온 투자자들이 빠져나간 탓도 큽니다. 전세가격이 버티지 못하는 상황에 역전세가 발생하며 집을 급매로 내놓는 상황이 많아졌습니다. 윤석열 정부가 양도세 완화책을 내며 도망갈 구석을 만들어 준 덕에 많은 투자자들이 저렴한 매도가격과 함께 사라졌습니다.
4. 대구 부동산의 특징 및 분석
결론적으로 대구 부동산은 공급량에 완전히 비례해 왔습니다.
지금까지 열거한 대구 부동산의 상승과 하락 원인은 다양했습니다. 그러나 데이터가 보여주는 결과는 공급량에 따라 가격변화의 방향성이 결정 난다는 것이었습니다. 상승과 하락의 강도에 부가적 요인들이 간섭할 뿐이었죠.
부가적 요소 중에서 가장 큰 영향을 미친 요소는 전세가격입니다. 전세, 포괄적 의미로 주택 임대에 영향을 미칠 요소가 공급량에 준하는 수준의 영향을 보이기도 했습니다. 매매가격을 받쳐주는 것은 임대가격이니까요. 다만 자가주택 비율이 높은 지방도시의 특성상 서울이나 수도권보다는 영향력이 제한적일 수밖에 없습니다.
하지만 대구 부동산 가격변동의 특징은 20년 넘게 지속적으로 증가한 세대수 덕분이라 봅니다.
대구의 현재 세대수는 110만 7천 가구로 집계(2025년 3월, 대구광역시 통계)됩니다. 세대당 인구는 2.13명입니다. 세대는 늘고 세대당 인구가 준다는 뜻은 나 홀로 가구의 증가를 뜻합니다. 저출산과 나 홀로 가구의 증가, 베이비부머 세대의 은퇴가 원인이죠. 그리고 이런 세대수 증가는 분명 한계가 있습니다.
문제는 이런 세대수 증가가 곧 한계를 맞을 공산이 크다는 점입니다.
독거노인 가구는 자연적 수명의 문제로, 청년가구는 결혼이나 수도권 이주 등으로 사라질 수 있습니다. 어느 정도 수준에 달하면 세대수가 감소하게 될 겁니다. 때문에 대구부동산에 투자를 한다면 선호지역과 단지로 가급적 투자하는 것이 좋습니다.
물론 인구감소로 인한 부동산 자산가치 하락은 현재 상황이 지속되었을 때입니다. 정부정책이나 경제상황에 따라 얼마든 상황은 바뀔 수 있습니다. 다만 투자에 있어 장기적 관점에서 볼 경우 상당히 중대한 사항임을 고려해야 합니다.
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