대구 아파트 투자 선택, 수성구 구축 VS 달서구 신축

여러분은 집을 선택할 때 중요한 기준이 있으신가요? 

 

소위 말하는 '얼죽신'인 분들은 연식이 가장 중요하실 겁니다. 어떤 분은 생활 편의성을 우선하실 수도 있고요. 어떤 분은 직장과 거리가 중요하실 수도 있습니다. 그런 관점에서 한국 부동산 시장에 식지 않는 뜨거운 감자는 상급지의 구축과 하급지의 신축 중 어떤 게 나은지에 대한 논제일 겁니다.

 

오늘은 현재 과도한 공급의 대표인 대구광역시의 대장 동네인 수성구 구축과 대체 학군지로 유명한 달서구 신축의 비교를 해보겠습니다. 개인의 의견일뿐이니 참고로만 봐주시기 바랍니다.

 

 

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1. 지역 알아보기

수성구와-달서구의-위치(회색음영은-대구광역시)

1-1. 수성구

수성구는 경상북도 최고 입지로 학군으로 명성이 높습니다. 어느 정도냐면 대치동이나 목동학군정도가 아니면 비교조차 되지 않는 수준이라 생각하시면 되죠. 하지만 이런 특징은 수성구 중에서도 '범사만삼'으로 대표되는 범어동과 만촌동에 국한됩니다. 만촌1동이나 중동, 파동에서는 이런 특징을 찾아보기 어렵고 오히려 낙후되었다는 인상을 주니까요.

• 인구는 꾸준히 감소, 세대수는 천천히 증가
• 수도권 제외 1등 학군
• 고등법원, 경찰청 등 주요 행정기관 위치
• 주요 일자리 : 대구은행

다만 수성구의 입지가 완벽한 것은 아닙니다. 지역 자체 일자리가 많지 않은데다 대형마트 같은 인프라도 많이 아쉽습니다. 동대구역으로 이어지는 상권은 아이들이 지나가기엔 부적절한 유해업소들도 많죠. 

 

1-2. 달서구

달서구의 가장 큰 특징은 월배라는 대체학군과 성서일반산업단지입니다. 월배학군은 '범사만삼'에 비해 아쉬울지언정 훌륭한 학군임이 분명하고 성서일반산업단지를 비롯해 달성군이나 구미시의 산업단지와도 거리가 가깝습니다. 학군인프라를 구리면서 직주근접까지 챙길 수 있는 입지이죠.

• 인구는 꾸준히 감소, 세대수는 천천히 증가
• 범어학군의 대체 학군지
• 성서일반산업단지 등 직주근접
• 좋은 생활인프라

하지만 달서구는 2등 학군지입니다. 지금도 여력만 된다면 수성구 학군으로 옮기고 싶은 학부모들이 많습니다. 또한 입지적 이점을 누리는 곳은 월배에만 국한되며 낙후된 지역도 적지 않습니다.

 

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2. 아파트 고르기

수성구-구축-만촌우방타운1차(좌측)과-달서구-신축-월배삼정그린코아-포레스트(우측)

2-1. 수성구 구축 대표

수성구 구축 대표는 바로 '만촌우방타운 1차'입니다.

 

학군지인 만촌3동에 위치하면서도 1,224세대 대단지 아파트인 만촌우방타운은 올해로 27년 차 구축아파트입니다. 지하철 2호선이 가깝고 주변 동네가 오래된 주택가와 혼재되어 있습니다. 가장 가까운 상권은 범어4동 학원가로 학생들이 많아 간단한 외식을 하기 좋은 상권이죠.

 

2-2. 달서구 신축 대표

달서구 신축 대표는 '월배삼정그린코아 포레스트'입니다.

 

월배학군의 한축인 대천동에 위치한 올해 4년 차 신축아파트로 1,533세대 대단지 아파트이며 다양한 평형과 좋은 인프라가 인접한, 사실상 달서구의 대장아파트라고 할 수 있습니다. 

 

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3. 상황에 맞는 선택기준

3-1. 실거주를 위한 선택

실거주를 한다면 고려해야하는 기준은 실제 생활 수준과 직결되는 요소를 고려해야 합니다. 나의 소비생활이 편하고 다양한지, 생활에 불편하거나 유용한 요소는 무엇인지, 내 직장일에 몰두할 수 있는지, 낭비되는 시간은 없는지는 아주 중요한 요소지요. 저는 다음 5가지 기준으로 실거주 가치에 대해 비교해보고자 합니다.

1. 주변 인프라 및 환경의 쾌적성
2. 직주근접
3. 아이 키우기 좋은 환경
4. 단지 내 커뮤니티 및 애로사항
5. 자산성장의 가능성

위의 다섯가지 기준을 두 개 단지에 대입해 비교했을 때 아래와 같습니다.

항목	수성구 '만촌우방타운 1차'	달서구 '월배삼정그린코아 포레스트'
주변 인프라 및 환경의 쾌적성	- 노후주택가 지역으로 균질성이 떨어짐 - 도보권 내 대형마트나 백화점 없음 - 주변 녹지가 적고 공원시설이 전무	- 2010년 대 지어진 아파트 지역으로 균질성 좋음 - 도보권 내 균질화된 상권 지역 - 한샘청동공원, 선돌공원 등이 도보권에 위치
직주근접	- 행정구역 내 주요 일자리 대구은행까지 10분 - 대구의 중심인 중구 반월당까지 20분	- 성서일반산업단지까지 자차 기준 10분 - 그외 구미시나 달성군까지 자차 기준 30분
아이 키우기 좋은 환경	- 대정초등학교 배정, 만촌동 학군 인접 - 대륜중, 대륜고와 같은 명문 고등학교 입학 가능 - 주변 유해시설이 없으나 이면도로가 많아 주의	- 용천초등학교 배정, 월배 학군 인접 - 월암중, 월서중 등 높은 성취도의 중고등학교 학군 - 주변 유해시설이 없고 이면도로가 적음
단지 내 커뮤니티 및 애로사항	- 구축으로 주차문제가 심각하고 중앙난방시스템 - 일부 층에서 방온과 방음에 대한 문제 발생 - 내부 커뮤니티 시설이 적음	- 신축임에도 아쉬운 주차상황 - 비교적 방온, 방음 문제가 적은 편 - 골프, 카페테리아 등 커뮤니티 시설 존재
자산성장의 가능성	- 재개발 가능성 염두되는 대단지 - 학군지로써 지역가치 유지가 가능	- 다른 대단지 신축 등장시 대장에서 밀릴 가능성 - 어쨌든 신축이므로 꾸준한 수요 예상

 

결론적으로 실거주를 하기에 좋은 단지는 월배삼정그린코아 포레스트입니다. 주변환경의 균질성이 좋고 아이 키우는 환경이나 직주근접 등 어디에도 밀리지 않습니다. 불편을 겪을 일도 없고요. 또한 미래에 대장아파트 자리를 내주게 되더라도 한동안 높은 수요를 이끌게 될 것은 자명합니다.

 

다만 자산가치의 방어에서는 만촌우방타운에 밀릴 수 있습니다. 아파트의 가치는 곧 땅의 가치이기 때문에 학군지로 정평이 난 수성구의 입지가치를 연식만으로 이겨내기에는 분명 한계가 있을 겁니다.

요 약
- 살기 좋은 곳을 찾는다면, 달서구의 '월배삼정그린코아 포레스트' 
- 당장 불편해도 미래 자산을 생각한다면, 수성구 '만촌우방타운 1차'

 

3-2. 투자를 위한 선택

투자를 위해 고려해야 하는 기준은 수요에 관련된 요소입니다. 시장원리에 따라 수요가 많으면 가격이 높아지고, 투자의 목적은 이익을 남기는 영리 추구이기에 높은 가격에 파는 것이 중요하기 때문입니다. 그런 점에서 저는 다음과 같은 5가지 기준으로 두 단지를 비교해 보겠습니다.

(시장분위기나 매물가격 등은 시기나 매물에 따라 차이가 크니 제외하겠습니다.)

1. 입지요소
2. 전세 및 매매 거래량
3. 가격변동폭
4. 미래가치 및 호재
5. 사람들의 인식
6. 투자금 규모

위의 다섯 가지 기준을 두 개 단지에 대입해 비교했을 때 아래와 같습니다.

항목	수성구 '만촌우방타운 1차'	달서구 '월배삼정그린코아 포레스트'
입지요소	- 대구경북 1등 학군지 - 다소 오래된 지역, 비아파트 거주지역 - 종합소득 높은 지역, 일자리는 적다	- 수성구의 대체 학군 - 비교적 균질성이 좋은 아파트 밀집 지역 - 성서일반산업단지와 직주근접
전세 및 매매 거래량	- 매매 거래량 : 1.0건/월 (3개년 '아실' 기준) - 전세 거래량 : 1.6건/월	- 매매 거래량 : 4.9건/월 (3개년 '아실' 기준) - 전세 거래량 : 7.4건/월
가격변동폭	- 상승 매매가격 : 5.32억(20년 1월~21년 6월) - 하락 매매가격 : -4.09억(최고거래가 - 최근거래)	- 상승 매매가격 : 3.31억(20년 1월 ~ 21년 6월) - 하락 매매가격 : -2.56억(최고거래가 - 최근거래)
미래가치 및 호재	- 퇴색되기 어려운 학군지 명성 - 재건축 가능성 높음	- 좋은 입지로 오랜 기간동안 높은 수요 유지 가능 - 신축 등장에 따른 우선순위 밀림 가능
사람들의 인식	- "만촌3동 학군 때문에 이사했구나" - 사람들 인식에 따른 프리미엄이 비교적 낮음	- "거기 신축 아파트에 사는구나, 좋은데 사네" - 사람들 인식에 따른 프리미엄이 비교적 높음
투자금 규모	- 현재기준 매매가격 및 전세가격 갭 : 3.25억 - 인테리어 및 수리비 추가 투입 가능성 높음	- 현재기준 매매가격 및 전세가격 갭 : 2.84억 - 추가 투자금 없을 가능성 높음

 

결론적으로 투자 가치가 높은 쪽은 만촌우방타운 1차라고 보입니다. 만촌우방타운 1차는 20년도 부동산 상승기에 한참 신축이던 삼정그린코아보다 2억을 더 벌었습니다. 뿐만 아니라 장기적인 흐름에 있어서 좋은 입지에서의 재건축을 염두할 수 있기 때문에 자산으로 가치가 더 높다고 볼 수 있죠. 

 

다만 당장의 환금성과 투자성은 월배삼정그린코아 포레스트가 당장은 더 좋습니다. 신축이기에 수리비나 추가 인테리어가 들어가지 않을 확률이 높고 거래량이 높아 빠르게 팔 수 있기 때문이죠. 이런 경우 부동산 시장의 반향이 예상된다면 삼정그린코아 포레스트가 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

요 약
자금력이 충분하다면 '만촌우방타운 1차' 추천. 하지만 시간 투자도 각오해야 하기에 가성비 매물을 찾아야 한다.
- 수성구 '만촌우방타운 1차' : 재건축을 기대하는 장기적 접근 필요. 다만 초기 투자금을 3억 중반 이상으로 볼 것
- 달서구 '월배삼정그린코아 포레스트' : 상황에 따른 단타가능, 공급 부족시 신축 부족 현상 수혜

 

 

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신축 VS 입지 VS 지음새, 대구 달서구 아파트는 무엇이 중요할까

 

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