지역주택조합, 정말 원수에게 추천해야 하는 투자법일까?

 

부동산 투자에는 이런 말이 있습니다. "원수가 있거든 지주택(지역주택조합)을 추천해라" 그만큼 지역주택조합이란 투자법은 극악의 성공률을 자랑함을 알 수 있습니다. 그런데 정말로 지역주택조합은 원수에게나 추천할 투자법인지 공부해 보겠습니다.

 

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1. 지역주택조합이란?

1-1. 지역주택조합의 정의

지역주택조합은 주택을 공동으로 마련하고자 하는 지역 주민들이 자발적으로 결성하는 조합으로, 설립 후 조합원이 사업 시행의 주체가 되는 방식입니다. 여기서 조합은 일종의 법인으로 이해하시면 되며 주택 공급의 전 과정이 조합원들의 책임 하에 이뤄집니다. 

 

1-2. 조합원의 개념과 자격 요건

지역주택조합 설립 요건 요약
1. 주택건설대지의 80% 이상 사용승인
2, 지역거주민 50% 이상의 찬성 및 동의

조합원 요건 요약
1. 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합 주택 입주가능일까지 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택 1개 소유자
2. 조합 설립인가신청일 기준 당해 지역 6개월 이상 거주자

 

대게의 지역주택조합은 지역주민 찬성 50%에서부터 큰 난관에 부딪치게 됩니다. 지역주택조합이 이뤄지는 곳은 대부분은 낙후된 지역이기 때문입니다. 낙후된 지역이면 오히려 잘 되어야하지 않냐고요? 아닙니다. 낙후된 지역의 거주민들은 막대한 분양금을 낼 여유가 없거니와 연령층이 높아 자신이 사는 집에 애착을 가지기 때문입니다.

 

만일 찬성을 얻더라도 땅을 확보하지 못한다면 지역주택조합은 반드시 실패합니다. 몇몇 사람들은 이를 이용해 소위 '알박기'를 하거나 보상금을 터무니 없이 요구해 개발진행을 더디게 만듭니다.

 

1-3. 일반분양과 차이점

지역주택조합이라는 사업 진행 자체는 일반분양과 다르지 않습니다. 단순히 사업의 주체가 건설사가 아닌 일반 지역주민이라는 점이며, 이윤 역시 주택을 싸게 공급받는 것으로 대체됩니다. 이로 인한 리스크 역시 일반분양과는 또 다른 차이점입니다.

 

 

 

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2. 지역주택조합의 설립 과정과 운영 구조

2-1. 설립 과정

지역주택조합 설립과정은 매우 복잡합니다. 많은 조합원의 동참과 토지의 확보, 자금이 필요하므로 아래 소개된 단계처럼 쉽게 진행되지 못하는 경우가 다분합니다.

지역주택조합의-설립-과정

 

2-2. 운영구조

지역주택조합은 조합장과 운영위원회가 주요 결정을 내립니다. 이런 대표들의 사업운영 방식 때문에 투명한 재정관리와 조합원 간의 소통이 중요시됩니다.

 

 

 

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3. 지역주택조합의 장점과 단점

3-1. 장점과 단점 비교

지역주택조합의 가장 큰 장점은 분양가입니다. 일반분양에 들어갈 대표적인 비용인 시행사 이윤이나 기타 비용 등이 절감되어 확실히 싸게 주택을 공급받을 수 있습니다. 하지만 사업 자체를 조합에서 진행하기에 사업이 지연되거나 아예 무산될 가능성도 존재합니다.

지역주택조합의-장점과-단점

 

3-2. 리스크

위에서 말했듯 지역주택조합은 많은 조합원의 의견을 모아 자체적으로 주택사업을 진행합니다. 때문에 많은 위험이 존재하며 이를 반증하듯 2004년부터 2021년까지 전국 전체 지역주택조합 중 제대로 입주까지 한 곳은 17%에 지나지 않는다는 조사결과도 있습니다. 이처럼 지역주택조합이 실패하게 되는 대표적인 위험요소는 아래와 같습니다.

1) 높은 위험성

일단 지역주택조합이란 방법 자체가 위험성이 높은데, 이유는 사업진행 자체가 매우 어렵기 때문입니다. 우선 80%에 달하는 토지사용승낙을 받기도 매우 어려운데, 성공적인 건설공사 추진이나 자금계획수립, 자금 운용을 생판 모르는 사람들과 해야 하니 사업 자체가 위험할 수밖에 없습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=Eqr05Oc5uN4

 

2) 자금 횡령 위험

지역주택조합을 추진하는 지역 대부분은 궁핍하거나 오래되어 노인인구가 많습니다. 이런 점을 악용하여 조합원들의 계약금을 악용하거나 토지 알박기를 해버려 사업 자체를 망치는 경우도 흔합니다. 또한 업무대행사의 함정에 빠져 돈을 탕진하는 경우도 허다합니다.

https://www.youtube.com/watch?v=8Pz_3qXi6TA

 

3) 추가 분담금 갈등

애초에 싸게 주택을 공급받으려고 했던 사람들이 돈을 더 내는 경우입니다. 이렇게 되면 수익성이 안 좋아지는 것을 차치하더라도 이미 거액의 기부금을 낸 상황에 금전적 부담을 안게 됩니다. 이런 상황이 발생하는 경우는 조합의 자금운영 능력 미비와 조합자체가 수입이 있는 것이 아니라는 맹점, 시간이 지날수록 물가가 상승한다는 점이 작용합니다.

4) 오랜 사업기간

지역주택조합은 많은 사람들의 의견을 취합해야 합니다. 단순히 몇 가지만 결정하면 되는 게 아닌 오랜 시간에 걸쳐 많은 논제를 해결해야 합니다. 때문에 사업기간이 오래 걸리는 것은 당연하며 기다리다 지치거나 변수가 발생할 가능성도 높아지며, 경제적으로 파산하는 조합원이 생기기도 합니다.

5) 지역주택조합 사냥꾼

지역주택조합 사업을 진행 도중에 가로채는 '지역주택조합 사냥꾼'이 있습니다. 이들은 비상대책위원회가 투표 없이 선출되는 점을 악용해 자신들을 '비대위'라고 참칭하고 조합을 흔들어 자신들이 조합장이나 임원이 됩니다. 이를 통해 특정 건설사로 시공업체를 선정할 때의 이권을 노려 부당한 수익을 취합니다.

 

 

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4. 성공적인 지역주택조합 선택 방법은?

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4-1. 성공적인 지역주택조합의 여건

지역주택조합의 사업을 100이라고 한다면, 80이 토지라는 말이 있습니다. 성공적인 지역주택조합은 토지 확보 상태에 달려 있습니다. 또한 시행사와 건설사가 믿을 수 있어야 합니다. 이들의 이력과 추진사례를 파악하고 조합에 끝없는 관리를 요구해야 합니다. 보태어 조합 운영 자체의 투명성을 확인해야 하는데, 이는 운영조직과 조합원과의 맞은 대화와 의견 수렴의 노력에 달려 있습니다.

 

4-2. 성공 사례와 실패 사례

말도 많고 탈도 많지만 지역주택조합의 사례는 다양합니다. 성공사례와 실패 사례는 각각 다음과 같습니다.

1) 성공 사례 

성공한 지역주택조합들은 빠르게 토지를 확보했습니다. 또한 여러 광고수단을 동원해 투자를 유치하고 입지 이점을 가져 사업진행에 탄력을 받은 경우입니다.

서울광역시 : 강변 아이파크, 마포 쌍용황금, 서강 쌍용예가, 염창 강변 힐스테이트 등
부산광역시 : 괴정 신동아 파밀리에, 센텀 비스타동원 2차, 사상 센트럴 스타힐스 등
대구광역시 : 태전역 광신프로그레스, 힐스테이트 범어, 수성 범물 코오롱하늘채 등
인천광역시 : e 편한 세상 송도, 더샵 송도 마리나베이, 영종 뷰웰파크시티 등
광주광역시 : 힐스테이트 백운, 힐스테이트 각화, 센트럴파크 서희스타힐스 등
울산광역시 : 효문 코오롱하늘채, 더샵 번영센트로, e 편한 세상 울산역 어반스퀘어 등

 

2) 실패 사례

실패 사례는 성공사례와 달리 무궁무진합니다. 그 정도로 지역주택조합의 성공률은 극히 낮으며 단순히 소수의 지역주택조합 성공 예시를 보고 함부로 도전하시면 안 됩니다. 아래는 수많은 실패사례 중 특이한 경우입니다.

성수동 트리마제 : 해당 단지는 아파트 완공에 성공했으나, 토지 알박기로 사업이 지연되었고 대출 이자가 쌓여 조합이 파산했기 때문입니다. 파산한 조합의 토지를 두산중공업이 매입해 자체적으로 아파트를 지었으므로 명백한 실패사례로 볼 수 있습니다.

 

4-3. 유의 사항

누구도 미래는 장담할 수 없습니다. 때문에 지역주택조합에 도전하게 되더라도 만약의 사태에 대비해 다음에 해당하는 사항들은 반드시 확인하셔야 합니다.

1) 계약서 검토 시 중요 항목 : 비용, 분양 일정, 계약 해지 조건

2) 추가비용 발생 여부 : 분담금 인상 가능성 및 그 조건

3) 환불 조건 및 탈퇴 정차 : 탈퇴 시 반환금액, 반환 시점 명시 여부