재개발/재건축 사업의 추진절차와 소요기간, 차이점

 

 

목차

 

 

재개발-재건축-사업의-추진절차와-소요기간

1. 재개발사업이란

'재개발'이란 쉽게 말해 '낙후된 지역을 다시 개발하는 사업'을 말합니다. 좀 더 특징적인 말씀을 드리자면 단순 주거환경만을 정비하는 것이 아닌 해당지역의 사회기반 시설을 다시 만든다고 생각하시면 좋겠습니다. 

 

1-1. 재개발사업의 절차와 소요기간

재개발의 절차는 아래 9단계로 구분되며 소요시간은 저마다 차이가 있으므로 제시해 드린 기간은 참고만 해주시기 바랍니다.

재개발사업의-단계별-소요기간과-특성

1-2. 재개발사업의 종류

 재개발 사업은 사업대상과 사업주체 등에 따라 유형이 나뉘며 간단한 개념은 아래와 같습니다.

1) 사업대상

구 분	개발대상	내 용	비 고
주거환경개선	노후 주택지구, 저소득층 주거지	안전과 주거환경 개선이 주목적으로 정부나 공공주도의 성격이 강함
도시재개발	구도심, 용도혼재지역	구도심 현대화를 통해 경제적 가치와 생활 편의성 상승, 대규모 복합단지 조성
산업지역	산업단지, 공장지역	노후되고 비효율적인 산업단지의 현대화 또는 기존 공업지역의 경제가치 재구축
복합도시	낙후 도시지역	단순 주거환경 정비가 아닌 지역의 경제, 문화, 상업 등 다양한 기능의 개선을 목표

2) 사업주체

구 분	사업주체	내 용	비 고
조합 주도형	재개발 조합, 조합+시공사	기존아파트 거주민인 조합원들이 사업을 주도하며 의견수렴을 통해 진행
공공 주도형	지방자치단체, 정부	공공성이 강조되며 주거환경 개선과 사회적 주거 목적을 해결하는 성격이 강함
민간 주도형	민간기업, 민간+정부	민간 건설사나 개발사가 직접 주도, 일부에 대해 정부나 공공이 협력하는 방식
공동 사업 시행형	조합+지방자치단체, 민간+공공	조합과 지방자치단체, 또는 민간기업과 공공이 협력하여 효율성과 공공성을 동시에 추구

 

1-3. 재개발사업의 문제점

재개발은 도심지의 기능이 한계에 다다라 이를 복원 또는 증진시키는 사업으로 과정은 복잡하고 여러 이해관계가 얽혀 있기 때문에 다양한 문제점을 야기합니다. 간단히 정리하자면 다음과 같습니다.

1) 사회적 문제점

재개발은 낙후된 지역을 개발하지만 동시에 기존 입주민의 재입주가 어렵습니다. 낙후된 지역의 거주민들은 금전능력이 좋지 않지만 재개발된 지역은 가치가 상승하여 재입주가 어렵기 때문입니다. 또 가끔은 기존 거주민들의 의지와 상관없이 쫓겨나는 경우도 있습니다.

 

또한 이익이 대형건설사나 투자자에게 집중되는 경우가 많으므로 양극화를 불러오기도 합니다. 이는 사회적으로 부의 불균형을 초래하며 부가적으로 공정성에 문제를 제기하기도 합니다.

 

2) 투자적 문제점

투자자입장에서 재개발 투자는 인고의 시간을 버텨야하는 투자아이템입니다. 사업이 어느 단계에 와있느냐에 따라 수익의 규모가 달라지며, 이에 비례하여 사업무산의 위험성과 기다려야 하는 시간이 결정됩니다. 만일 운이 없다면 법적 분쟁에 휘말릴 가능성도 있습니다.

 

이렇게 시간이 오래걸린다는 뜻은 예측하기가 어려운 불확실성이 크다는 뜻입니다. 정부 정책기조나 거시경제 요인, 젠트리피케이션 등 각종 불안요소가 산재할뿐더러 수익성 분석도 쉽지 않습니다.

 

2. 재건축사업이란

'재건축' 사업이란 쉽게 말해 오래된 공동주택을 철거하고 다시 짓는 사업을 말합니다. 통상적으로 건축된지 30년 이상된 아파트들은 안전성 검사를 받아 재건축의 필요성을 따집니다. 

 

2-1. 재건축사업의 절차와 소요기간

재건축의 절차는 아래 9단계로 구분되며 소요시간은 저마다 차이가 있으므로 제시해드린 기간은 참고만 해주시기 바랍니다.

재건축사업의-단계별-소요기간과-특성

 

2-2. 재건축사업의 종류

재건축은 통상적으로 사업주체, 추진방식 등에 따라 종류가 정해지며 간단한 개념은 아래와 같습니다.

1) 사업주체

구 분	사업주체	내 용	비 고
조합 방식	기존 아파트 소유주(조합)	가장 일반적인 재건축 형태, 조합원들이 사업 시행자로서 역할하며 진행
공동시행 방식	조합+건설사 조합+지방자치단체	조합이 주체가 되지만, 건설사나 지방자치단체가 시행 또는 건설지원을 분담
공공지원방식	정부나 지방자치단체	공공성이 강조되며 복지 등을 고려한 사업이며 리모델링도 이에 속함

2) 사업방식

구 분	내 용		비 고
공동사업시행 방식	시공사가 참여하는지, 제3자 사업 시행방식인지에 따라 사업의 주도와 관리 방식이 결정됩니다. 이에 따라 이익분배에 차이 발생
도급 방식	일반도급이냐 책임도급이냐의 차이에 따라 시공사의 역할 비중 차이. 일반도급의 경우 시공사는 건설만을, 책임도급의 경우 건설사가 결정을 주도

 

2-3. 재건축사업의 문제점

재건축 역시 복잡한 사업진행과 이해관계로 인해 문제점을 안고 있습니다. 이는 재개발사업과 어느 정도 공유하고 있는 문제로 개략적인 문제점은 다음과 같습니다.

1) 사회적 문제점

재건축은 재개발과 마찬가지로 젠트리피케이션을 발생시킵니다. 이는 사회의 양극화를 불러일으키고 특정 지역의 슬럼화를 유도할 수 있습니다. 또한 경우에 따라 난개발이 발생해 녹지나 문화재에 피해를 주기도 합니다.

 

또한 사업을 진행함에 있어 조합의 운영이 불투명할 경우 이익분배가 제대로 이뤄지지 않기도 합니다. 이는 주민 간 갈등으로 분화되기도 하며 법적 분쟁으로 번지기도 합니다. 

 

2) 투자적 문제점

우선 재건축은 당연하게도 시간이 오래걸립니다. 입주민들의 동의를 얻고 시공사를 선정하여 이주, 철거, 시공, 입주까지의 과정이 녹록하지만은 않기 때문입니다. 이런 특성으로 인해 초기투자자는 언제쯤 이뤄질지 모를 사업을 하염없이 기다리고 있을 수도 있으며, 경우에 따라 추가분담금을 내게 될 수도 있습니다. 

 

또한 수요와 공급, 거시적 경제 상황에 따라 수익성이 널뛰기할 수도 있습니다. 대출을 실행한 사람이라면 금리 변동에 영향을 받을 것이고, 공급이 과하게 많은 지역에 임대를 놓고자 한다면 세입자 구하기가 어려울 수도 있습니다. 또한 분양가가 높다면 수익률이 시원찮을 수도 있습니다.

 

3. 재개발/재건축사업 차이 정리

이상 재개발사업과 재건축사업에 대한 기본적인 개념을 알아봤습니다. 아래에 각 사업의 특징과 차이를 정리했으니 참고해주시기 바랍니다.

구 분	재개발 사업	재건축 사업
목적	노후된 주거지와 기반시설 정비	노후된 공동주택의 안정성과 주거환경 개선
효과	도시환경 개선으로 인한 지역가치 상승	주거환경 개선으로 주택가치 상승
안전진단여부	미실시	실시
조합원 조건	구역 내 소재한 건축물 및 부속토지를 동시에 소유	구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자
개발부담금	해당 없음	재건축 초과이익 환수법에 따라 재건축부담금 부과
주거이전비 및 영업보상비	지급	해당없음
기반시설 기부채납	상대적으로 많음	상대적으로 적음
사회적 문제점	1) 젠트리피케이션 2) 난개발 3) 이익집중으로 인한 분배의 어려움	1) 젠트리피케이션 2) 조합과 주민의 갈등 3) 보상에 대한 조합원 갈등
투자적 문제점	1) 수익 예측의 복잡성 2) 장시간 기다리는 투자 3) 인프라 정착까지 거주수요의 불투명성	1) 정부정책의 영향 2) 장시간 기다리는 투자 3) 금리, 건축비 등 추가 비용 발생 가능