대구부동산 하락에 대한 통계적 분석｜신규공급의 영향

현재 부동산 시장이 침체되었다는 사실은 누구나 알고 계시는 현실입니다. 최근 부동산 가격이 바닥을 다지고 있는 가운데 아직 하락을 면하지 못하는 지역이 있습니다. 바로 '대구광역시'입니다.

 

대구광역시는 대한민국 제3의 도시라고 해도 과언이 아닌 경상북도 최대 도시입니다. 그런 도시가 부동산 시장에서 고전을 면치 못하는 이유를 통계 데이터를 근거로 접근해 보겠습니다.

 

여기서 들어가기에 앞서, 이번 분석은 통계자료를 이용한 일종의 어림계산입니다. 자산시장에서 생길 수 있는 복잡한 변수는 하나도 반영되어 있지 않으니, 이 점 유의하셔서 그저 참고 정도로 봐주시기 바랍니다.

 

1. 대구의 하락시기

대구광역시-아파트-매매가-및-전세가는-2021년-7월-이후-하락세

 

대구 아파트 가격이 본격적으로 꺾이기 시작한 시기는 대략 21년 중순입니다. 당시 대출총량규제 및 DSR강화, 그리고 양도세 중과 등 문재인 정부가 막판 부동산 규제를 더해가던 시점이었습니다. 또한 기준금리의 급등이 시작된 시기이기도 한데, 21년 7월 0.5%였던 기준금리가 1년 6개월 만에 3.5%까지 급격히 상승하게 되었죠.

 

2. 통계로 보는 하락요인

아파트 가격이 하락한다는 뜻은 2가지입니다. 특정 자산에 가격거품이 과도하게 생성돼서 거품이 꺼지는 것. 다른 하나는 대체할 주거상품이 많아서 가치가 떨어짐을 의미합니다. 

 

부동산의 가치를 결정하는 데는 많은 요소가 복합적으로 작용하지만 이번 분석에서는 공급량과 수요량에 대해 통계적 자료를 근거로 따져보겠습니다.

 

2-1. 대구에 필요한 신규주택 수

우선 대구에 필요한 신규주택 수는 어떻게 될까요. 이를 확인하기 위해 필요한 지표는 다음과 같습니다.

• 세대의 증가수 : 새롭게 주택이 필요한 경우
• 멸실가구수 : 기존주택이 줄어 주택수가 부족한 경우

신규주택이 얼마나 필요한지는 결국 늘어난 사람의 양만큼이라 할 수 있습니다. 그렇기에 증가한 세대수와 줄어든 집의 숫자를 이용해 대략적인 계산이 가능합니다. 통계 데이터를 종합하면 18,967가구라는 새로운 주택이 필요합니다.

- 연평균 세대수 변동 : 12,290세대 증가(국가통계포털(KOSIS) 기준(2013~2022년))
- 멸실가구 : 6,677 가구 감소(국토교통부 통계누리(2013~2022년))
   → 합계 18,967 가구가 필요

국가통계포털(KOSIS) 확인하기

국토교통부 통계누리 확인하기

다만 인구수에 5%를 적용해 적정공급주택량을 산정하는 경험식 결과와는 다소 차이가 있습니다. 경험식으로 계산하게 된다면 11,600명에서 15,000명까지 다양한 필요 주택수를 산출할 수 있습니다. 이번 검증에서는 제가 계산한 18,967 가구로 계속 검토해 보겠습니다.

 

2-2. 과잉공급의 영향

그럼 2021년 하락의 시작부터 지금까지 대구광역시에는 도대체 얼마나 많은 아파트가 공급된 것일까요. 부동산 정보 포털인 부동산 지인에 의하면 21년부터 24년까지 112,030 가구(모든 공동주택)가 지금까지 공급되었습니다.

 

매년 18,967 가구가 필요한 대구 부동산이니, 단순 계산으로 4년간 75,868 가구가 공급되면 적정 공급이라고 할 수 있습니다. 그런데 4년 정도의 기간에 112,030 가구가 공급되었으니 어림잡아 3만 가구 가까이가 과잉공급이라 할 수 있습니다.

- 대구광역시 매년 필요한 주택수 : 18,967 가구
- 실제 매년 공급된 평균 주택수 : 28,007 가구(112,030 가구를 4개년으로 나눈 값)
   → 매년 9,040 가구가 부족

 

단순 계산하면 1년에 9,000 가구 남짓이 빈 집이 되는 것이죠. 구축보다 경쟁력 있는 신축이 남아돌게 되니 자산가치를 자연히 하락합니다.

 

또한 해당 공급들은 대구광역시의 중심거주지역인 수성구, 중구에 집중되었습니다. 특히 중구는 거주 인구에 대비해 많은 양의 공급이 이뤄졌으며, 아직도 예정된 공급이 남아있는 상황입니다.

 

 

2-3. 공급이 끝난 후의 예측

결국 중요한 것은 대구 부동산이 다시 상승할 수 있냐, 일 것입니다. 공급과 수요의 측면에서만 보자면 결국 주택이 거주세대 숫자와 엇비슷해져야 합니다. 주거환경이 나쁜 곳은 집이 비어 언젠가는 멸실되게 되니, 주택이 거주민보다 많다고 무조건 가격이 하락하지는 않습니다. 

 

즉, 주요한 공급이 끝나고 인구와 주택수를 비교해 보면 어느 정도 실마리를 얻을 수 있게 됩니다. 주요한 공급은 2024년을 기점으로 대부분 끝나게 됩니다. 다시 말해 국가통계포털 2022년 기준 1,025,403 가구에 2023년에서 2025년까지 공급을 고려한다면 70,004 가구가 늘어 1,104,407 가구가 됩니다.

 

대구광역시의 2025년 세대수가 가장 최근 통계에서 비슷한 증가세를 유지된다고 가정하면 1,103,350세대이므로 전체 주택보급률이 100%를 근소하게 넘긴다는 결론이 됩니다. 이는 지난 10년간 대구광역시의 주택보급률이 적게는 101%, 많게는 104%를 기록했던 것에 비하면 다소 부족한 수준입니다.

 

2-4. 가수요(투자수요)에 대한 단상

실상 투자수요가 진입하기에 대구시장은 쉽지 않은 상황입니다. 신규 공급이 많은 상황에 임대차 물건도 많으므로 소위 '갭투자'를 하기에 상황이 적합하지 않기 때문입니다. 또한 종합부동산세나 재산세 같은 세금까지 고려해야 하니, 대부분은 실거주를 위한 똘똘한 한채 비율이 증가하는 추세입니다.

대구 미분양 주택시장 속 똘똘한 한채…"대구의 중심 수성구로 몰려” - 전민일보

 

3. 결론

대구광역시는 당장에 주요 입지에 대한 과잉공급으로 인해 집이 필요한 세대수에 비해 주택이 많은 상황입니다. 때문에 주택별로 실거주 가치가 떨어지므로 부동산 자산가격이 하락한다고 볼 수 있습니다.

 

다만 장기적 관점에서 세대수가 감소하지 않는 이상 주택보급률은 100%에 수렴하는 수준임을 알 수 있습니다. 즉 주택이 과도하게 공급된다고 보기 어려워진다는 의미입니다.

 

이런 통계적 분석을 바탕으로 대구광역시 아파트에 대한 유효한 투자전략은 급매나 이에 준하는 가격의 매수 후에 2026년 이후에 신규공급 부족에 따른 매도자우위시장에 대비하는 것이라 생각이 듭니다.