중랑구 매매가격과 주변 신도시의 관계

서울에 25개 구가 있다는 사실 알고 계신가요? 대한민국 주요 도시 중 가장 많은 행적구역을 가진 서울은 구 별로 특성도 다양한데요. 중랑울에 25개 구가 있다는 사실 알고 계신가요? 대한민국 주요 도시 중 가장 많은 행적구역을 가진 서울은 구 별로 특성도 다양한데요.

 

그중 중랑구는 대표적인 서민거주 지역으로 지금도 서울에 진입하는 사람들이나 사회초년생들의 최초 거주지로 사랑받고 있습니다.

 

하지만 중랑구는 서울 내 투자처로 손꼽히지는 않는데요. 그 이유 중 하나인 주변 신도시와의 관계를 통계자료 분석과 함께 알아보겠습니다.

 

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1. 중랑구 개요

1-1. 중랑구의 위상과 입지

중랑구는 동대문구와 성동구를 접한 서울특별시의 외곽 행정구역입니다. 위에 말씀드린 대로 사회초년생이나 서울에 처음 전입한 사람들의 거주지로 선택됩니다. 강원도 방향으로 관문 역할을 하는 지역으로 과거 버스터미널이 있었고 지금은 경춘선의 출발지이기도 합니다.

 

남쪽으로 망우산, 서쪽으로 중랑천이 둘러싸고 있는 중랑구는 빌라나 연립주택 거주형태가 많습니다. 때문에 택지화되지 않은 환경과 다소 부족한 인프라로 선호되는 거주구역은 아닙니다.

 

하지만 알짜 지하천 노선인 7호선이 있어 강남 접근성이 훌륭합니다. 또한 재개발과 함께 상봉역 인근으로 대형 쇼핑몰이 입점하며 쾌적성이 높아지고 있습니다. 

나무위키 중랑구 읽어보기

 

서울특별시-중랑구-위치

1-2. 중랑구 거주 수요 분석

중랑구에 거주하는 수요는 어떻게 될까요. 재밌는 데이터 중 하나로 조선시대부터 3대째 중랑구에 거주하는 인구가 전체 3%나 된다고 합니다. 이는 서울에서도 찾아보기 어려운 애향심 깊은 지역이라고 할 수 있죠.

 

중랑구는 60대 이상 인구비율은 30.9%로 서울에서 높은 수준입니다. 거주민들이 노령화된 상태라는 뜻이죠. 학령기 인구 비율이 결코 낮지는 않지만 학군지가 뚜렷하지 않기 때문에 학군 수요가 있는 편은 아닙니다. 

 

소득 수준은 거주지 기준으로 약 3,200만 원으로 서울특별시 내 행정구역 중 뒤에서 세 번째인 수준입니다. 지역 자체 일자리가 적으므로 중랑구는 서울의 배드타운 역할을 수행하고 있다고 볼 수 있습니다. 이는 비교적 낮은 집값도 한 몫하고 있죠.

 

결론적으로 중랑구는 강남과 서울 원도심(중구) 출퇴근 인구 중 저렴한 거주환경이 필요한 수요가 몰려 있으며, 이로 인해 노인층이 다른 행정구역에 비해 많다고 결론 낼 수 있습니다.

 

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2. 중랑구 수요를 뺏기는 이유

중랑구는 서울 행정구역 중 급이 낮은 거주구역으로 인식됩니다. 또한 중랑구는 투자했을때 집값 상승이 여의치 않다고도 알려져 있습니다. 과연 주변 신도시들과 중랑구의 집값에 연관관계가 있을까요.

2-1. 중랑구 집값 회복 속도와 거래량

중랑구는 노원구와 도봉구, 구로구, 금천구와 함께 KB주간시계열에 색을 칠하지 못한 지역입니다. KB가격은 대출의 기준이 되므로 아파트 단지 전체의 상승, 하락 수치를 보여줍니다. 즉, 중랑구 아파트 최근까지도 하락을 면치 못하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

24년-12월-마지막주-KB주간시계열

 

바꿔 말해 서울특별시 아파트란 이유로 상승거래를 하지 않고 오히려 하락거래가 이뤄지고 있다는 뜻입니다. 시장원리로 이해하자면 수요가 적다는 뜻이겠지요. 이는 주변 신도시 아파트들의 거래량과 가격변동을 보면 알 수 있습니다.

 

중랑구-신내데시앙과-주변지역-아파트-비교

부동산 정보 포털 호갱노노 기준으로 인기 단지인 중랑구 신내 데시앙은 최근 거래량이 2건에 머뭅니다. 하지만 근접한 지역의 경우 하락거래일지라도 많은 거래량을 동반합니다. 찾는 수요가 많다는 뜻이죠. 갈매지구나 다산신도시는 인기단지답게 상승거래를 하고 있습니다.

 

결론적으로 중랑구의 인기단지도 거래량이 적은데 비해 인접 지역 인기단지가 오히려 거래량과 상승거래가 많다는 뜻이 됩니다.

 

2-2. 신도시로 수요를 뺏기는 이유

신도시로 수요를 뺏기는 이유는 단순히 중랑구 아파트의 연식 차이입니다. 입지여건이 강력하다면 연식이 오래되어도 수요를 붙잡을 수 있습니다. 대전의 둔산동이나 대구의 수성구가 그런 예입니다. 하지만 중랑구는 마땅히 입지 요소를 갖추지 못하고 있죠.

• 신도시 대비 중랑구 학군이 특출나지 않음
• 중랑구와 신도시의 서울 접근성에 큰 차이가 없음
• 거주 쾌적성에 큰 차이

또한 경기도로 확장되는 대중교통도 큰 몫을 차지하고 있습니다. 구리시는 8호선과 경춘선이 이용가능합니다. 별내신도시를 품은 남양주시 역시 4호선과 8호선, 경춘선이 이용 가능합니다. 서울로의 접근성이 좋아지니 자연히 거주환경이 좋은 곳으로 수요가 몰리게 됩니다.

중랑구-주요지점과-신도시의-강남(선릉역)-출근시간-차이

 

2-3. 중랑구는 투자하면 안되나?

이렇게 따지면 중랑구는 투자하면 안 되는 지역처럼 들립니다. 하지만 중랑구는 서울특별시입니다. 서울이란 메리트는 쉽게 무시할 수 없는 여건입니다. 특히 서울의 개발지역이 점차 줄어들고 있는 지금, 오래된 거주 구역의 정비사업을 진행해야 하는 필연적 상활 속에 중랑구는 매력적입니다.

 

실제로 중화 1 구역 재개발의 경우 34평 기준 10억 이상의 분양가를 보이며 실제 거래가 이뤄질 경우 더 높은 가격을 보일 수도 있습니다. 즉, 중랑구의 싼 집값을 바탕으로 재개발을 노린 투자전략이 유효합니다. 이번 정부의 8.8 대책을 바탕으로 빌라 취득 시 주택수 제외 요건이 있기에 더욱 유효한 전략이기도 합니다.

 

기존 아파트투자는 대출이 잘 되지 않는 현재 여건에서 추천하기 어렵습니다. 만일 자금이 된다면 더 나은 투자처가 경기도에 많기 때문입니다. 하지만 만약 단기매매가 아닌 서울 실거주를 목표로 생각하고 계신다면 충분히 해볼 만한 전략입니다.

 

또한 중랑구는 재개발이 될 여지가 많습니다. 지저분한 도심 정비를 거치고 나서 환골탈태하게 될지 모를 이야기니 지속적으로 주목할 필요가 있습니다.