코픽스(COFIX) 금리와 부동산의 관계 ｜전세가격에 대한 영향

많은 분들이 한국은행 기준금리는 내렸는데 왜 내 전세대출 금리는 안 내려가지?라고 의문을 품으셨을 겁니다. 이건 전세대출 이자가 기준하고 있는 코픽스(COFIX) 금리 때문인데요. 

 

그렇다면 코픽스 금리가 다양한 자산시장과 관계가 있다는 것을 예상해볼 수 있는데요. 정말로 그런지 이번 글에서 간단하게 알아보겠습니다.

1. 코픽스(COFIX) 금리란?

1-1. 개요

코픽스(COFIX, Cost Of Funds Index) 금리란 국내 8개 은행의 자금 조달 비용을 반영한 금리입니다. 

 

쉽게 말해, 은행이란 기업이 예금이나 적금, 금융채 등 자금을 조달하면서 부담하는 비용을 고려한 금리라고 할 수 있습니다. 은행도 영리 단체이니 돈을 버는 한도에서 적용할 수 있는 시중금리라고 볼 수 있죠.

 

1-2. 확인방법

코픽스(COFIX) 금리는 은행연합회에서 확인이 가능합니다. 이와 한 세트인 시중은행의 상품별 금리 역시 은행연합회 소비자포털에서 확인가능하니 아래 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

코픽스(COFIX) 금리 확인하기

시중은행 대출금리 확인하기

 

 

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2. 전세가격과 관계

이명박 정부 당시 전세대출이 활성화된 이후로 코픽스(COFIX)와 전세대출은 떼려야 뗄 수 없는 사이가 됐습니다. 은행은 코픽스(COFIX)에 가산금리를 더해 전세대출 이자를 결정하니까요.

 

물론 전세가의 상승과 하락을 단순 코픽스(COFIX)금리 하나로만 따질 수 없습니다. 공급이나 시장심리에 따라 전세가는 달라지기 마련이니까요. 그렇기에 대한민국 부동산 역사 속 여러 상황을 분석하여 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

오늘은 한국부동산의 기준인 서울시의 데이터를 기준으로 해보겠습니다.

 

2-1. 전세 하락기

서울은 대한민국 제1의 수요도시이기에 전세가격이 하락한 시기는 그리 길지 않습니다. 가장 최근 높은 기준금리로 인해 전세가격이 꺾였던 시기(22년 말~23년 중반)를 보겠습니다.

 

당시 상황은 부동산 하락장으로 높은 기준금리와 가격피로감, 대출제한으로 시중에 현금유동성이 떨어진 시기입니다. 그로 인해 자산가격이 떨어졌죠. 당시 코픽스 금리와 전세가지수를 비교하면 아래와 같습니다. 

2021년-1월부터-24년-11월까지-코픽스금리와-전월세지수-그래프

 

21년 5월 한국은행 기준금리 상승에 발 맞춰 시중 코픽스(COFIX) 금리도 함께 상승했습니다. 21년 9월까지 양전하던 전세지수는 21년 9월을 기점으로 하락합니다. 22년 11월 이후 코픽스(COFIX) 금리가 정점을 찍을 때까지 전세지수는 하락하죠. 

 

이런 상황에서 미루어 봤을때 아래와 같이 상황을 확인할 수 있습니다.

• 코픽스(COFIX) 금리 상승으로 전세대출금리 부담이 증가, 가격거품 축소
• 코픽스(COFIX) 금리 그래프와 전세지수는 반비례하는 모습
• 23년 1월 이후 전세지수가 반등하였으나 여전히 마이너스(-)

결론적으로 코픽스(COFIX) 금리의 상승은 전세가격을 낮출 수 있음을 확인할 수 있습니다. 또한 24년 4월을 기점으로 월세가격이 상승했으니, 전세수요가 월세로 이동해 다른 거주형태에도 가격영향을 준다는 사실을 알 수 있습니다.

 

2-2. 전세 상승기

대한민국 부동산 역사에서 서울은 꾸준히 전세가 상승을 기록했습니다. 그중에서도 대표적인 시기를 따지라면 역시 박근혜 정부 시기(14년~16년)겠죠. 당시 '전세난민'이란 말이 만들어질 정도로 전세가 폭등이 있던 시기입니다.

 

당시에 서울에는 신규주택의 공급이 적었기에 더더욱 전세가 상승이 쉬운 상황이었습니다. 다음 그래프를 보시면 이해가 더 잘되실 것 같습니다.

2014년-1월부터-16년-11월까지-코픽스금리와-전월세지수-그래프 천처

 

천천히 하락조정 중이던 코픽스(COFIX) 금리는 14년 5월부터 본격적으로 하락합니다. 그덕에 14년 8월에 전세지수가 양전하고 전세가격이 강세를 보이게 됩니다.

 

이런 상황에서 미루어 봤을때 아래와 같이 상황을 확인할 수 있습니다.

• 코픽스(COFIX) 금리 하락으로 전세대출 이자 부담 경감, 월세 대비 전세의 가성비 상승
• 하락기와 마찬가지로 코픽스(COFIX) 금리와 전세지수가 반비례하는 모습
• 당시 전세 가성비가 높아져 월세지수는 꾸준히 100 아래에 머무는 모습

결론적으로 코픽스(COFIX) 금리가 낮아지면 전세에 대한 수요 증가로 전세가격 상승이 일어나며 월세는 수요를 뺏겨 가격 하락이 발생한다고 볼 수 있습니다.

 

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3. 결론

결론적으로 코픽스(COFIX) 금리는 부동산 임대차 시장에 직접적 영향을 주며 전세는 금리에 반비례, 월세는 비례하는 모습을 보입니다. 

 

다시 말해 금리여건에 따라 수요가 충분한 지역에 임대차 실거주를 고려해야 한다면 전세와 월세 중 무엇이 가성비가 높은지 따져볼 수 있으며, 투자를 한다면 적은 투자금으로 시장에 진입할 수 있는 타이밍을 가늠할 수 있습니다.