1기 신도시, 수도권 거주의 전환점

 

부동산 공부를 하면 서울을 빼놓을 수 없습니다. 그리고 서울을 공부하면 1기 신도시를 빼놓을 수 없습니다. 오늘은 1기 신도시에 대해 간단히 알아보겠습니다.

 

 

 

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1. 1기 신도시가 뭔가요?

1-1. 개요

1기 신도시는 제6공화국 노태우 정부 시절, 주택 부족 해결을 위해 주택 200만 호 건설이라는 기치 아래 진행된 대한민국 역사상 최대의 건설 프로젝트입니다. 여기서 노태우 정부가 공약한 200만 호 중 실제 1기 신도시에 공급된 물량은 30만 호이며 남은 170만 호는 인천 연수, 대전 둔산, 부산 해운대 좌동 등 지방 거점 도시에 공급했습니다.

 

1기-신도시-위치

 

당시 1기 신도시로 계획된 지역은 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 다섯 곳입니다. 당초 1989년 초 중동, 평촌, 산본을 대거 개발하겠다는 계획이었으나, 근교 지역의 지대(地帶)가 상승하여 미개발지인 분당과 일산이 추가로 신도시로 지정되었습니다. 각각의 위치는 상기 지도를 참고해 주시기 바랍니다.

 

1-2. 필요성

1980년대 후반은 서울에 인구가 과하게 유입되어 주택이 부족한 지경이었습니다. 한 집에 하숙을 하거나 반지하 거주를 하거나 쪽방과 옥탑방을 임대하기 시작했던 시절도 이때였습니다. 약 1,000만 명에 달하는 인구였으나 주택 보급률은 70% 미만에 그쳤습니다. 때문에 서울 인근으로 인구를 배분할 필요가 있었습니다.

 

1-3. 주요 특성

1기 신도시의 주요한 특징은 계획적인 도시 구조에 있습니다. 1기 신도시를 기점으로 아파트에 대한 선호도가 높아졌고 균형 있는 인프라를 찾기 시작했습니다. 바햐으로 대한민국 부동산의 혁신이었습니다. 또한 1기 신도시는 미개발지에 도시를 지었기 때문에 비용이 저렴했고 건설속도 또한 빨랐습니다.

 

또한 서울에서 어느정도 이격된 거리에 도시들이 위치했습니다. 이는 서울과의 교통 연계를 위한 것임과 동시에 자급자족하는 도시의 기능을 만들어 인구를 분산시키고자 한 의도라 볼 수 있습니다.

 

5개의 도시도 저마다 특성이 있습니다. 분당과 일산은 아예 허허벌판에서 시작한 신도시이기에 배치가 여유롭고 선호도가 높습니다. 반명 산본, 평촌, 중동은 미개발지에 주택을 공급하였기에 다소 여유가 없다고 느껴질 수 있습니다.

 

 

 

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2. 1기 신도시의 성장과 변화

1기-신도시-개괄적-현황

2-1. 성공적인 도시개발 사례

1기 신도시는 매우 성공적인 초기 도시 개발이었습니다. 주택의 보급률은 90% 수준을 달성하였고 거주민들의 만족도 역시 높았습니다. 건설 당시에는 투기자금이 흘러들어 부동산 가격 상승이 일어났지만, 본격적인 주택 공급이 일어나자 어마어마한 공급을 견디다 못해 집값이 잡히고 안정되었습니다.

신도시-입주에-따른-서울아파트-가격-변화-추이(국토연구원)

 

2-2. 발생하기 시작한 문제들

가장 먼저 발생한 문제는 원도심과의 갈등이었습니다. 우스갯소리로 말하는 "분당사람은 성남시 산다고 하지 않는다"는 말은 사실이었습니다. 이로 인해 자신들을 새로운 자치구로 떼어내 달라고 요구하는 사례가 있었으며, 아이들에게 원도심 사람들과 차별화하도록 가르치는 등 다소 권위적이 세태를 만들어 내기도 했습니다.

 

또한 신도시 주변 지역으로 난개발이 일어났습니다. 초기 계획은 체계적이었으나 신도시의 후광을 따라 중소규모 택지지구들이 난개발되어 주거환경이 좋지 않거나 교통이 어지러운 등의 부작용을 낳았습니다. 이런 난개발에 보태어 신속하게 지어진 1기 신도시는 날림공사의 문제와 함께 지방에서 상경한 사람들로 넘쳐나 또 다른 수도권 과밀화 문제를 야기시켰습니다.

 

1기 신도시는 계획대로라면 자급자족 도시가 되었어야하지만 실상은 베드타운이었습니다. 자족기능이 실현되지 못했고 기업들이 1기 신도시로 이주하기보다 서울에 머물기를 선택하여 신도시 주민들이 서울로 출퇴근하게 되었기 때문입니다.

 

최근에는 아파트 노후화로 1기 신도시들은 몸살을 앓고 있습니다. 90년 초 완공 이후 30년이 지난 지금 1기 신도시들은 대부분 낙후되었습니다. 이는 거주민 역시 고령화되었음을 의미하며 도시의 성장력이 떨어짐을 뜻합니다. 그럼에도 도시의 용적률이 200%에 이르기 때문에 수익성 역시 좋지 않아 재개발 등에 난항을 겪는 상황입니다. 이를 타개하기 위해 정치권에서는 특별법 제정이 심심치 않게 화두에 오르고 있습니다.

 

2-3. 1기 신도시 특별법

결국 1기 신도시는 수명을 다해가고 있다고 볼 수 있습니다. 때문에 정치권에서는 이를 두고 특별법을 재정해 재개발 및 재건축을 통한 도시기능 회복과 양질의 주택 공급을 꾀하고 있습니다. 이를 위해 재정된 법률의 일환이 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'입니다. 

 

해당 법률은 전국 108곳, 215만 가구를 대상으로 노후된 택지에 대한 신속한 정비를 수행하기 위한 법률입니다. 5개의 1기 신도시에 각 지역의 거점도시 별로 혜택을 제공하여 따른 주택정비를 통해 양질의 주택 제공을 목표로 하고 있습니다. 사업성 확보를 위한 주요 인센티브는 다음과 같습니다.

1) 용적률 최대 법정 상한의 150%까지 상향
2) 건폐율 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화
3) 안전진단은 인접 단지와 통합 재건축 또는 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공한 경우 면제

 

 

 

 

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3. 1기 신도시의 현재

1기-신도시-아파트-평균-매매가-그래프(KB부동산-제공)

3-1. 1기 신도시의 위상

현재 1기 신도시는 위상이 이전만 못합니다. 주거지역으로 선호받는 곳은 분당 또는 일산 정도이며, 남은 지역은 선호지역에서 밀려난 지 오래입니다. 이는 2008년 국제금융위기 이후 부동산 거품이 꺼지며 집값 상승이 주춤했다는 점, 그리고 서울 인접지역(광명, 하남 등)에 신규주택이 공급되며 선호도에서 밀려난 점 등을 이유로 꼽을 수 있습니다.

 

다만 정부가 주도해서 작정하고 만든 계획도시이니만큼 생활 편의성이 높고 인프라가 잘 구축되어 많은 사람들이 거주하고 있습니다. 특히 서울과의 높은 접근성으로 비싸고 정신없는 서울에서 벗어나 조금이라도 여유로운 주거환경을 찾는 사람들이 찾아오는 지역이기도 합니다.

 

3-2. 다 같은 1기 신도시가 아니다?

같은 1기 신도시일지라도 차이는 선명합니다. 상술했던 것처럼 일산과 분당은 허허벌판에서 시작했기에 훨씬 여유로운 도시 구조를 지니고 있습니다. 산본, 평촌, 중동은 비교적 좁은 부지 때문에 쾌적성에서 차이가 있습니다. 

 

가장 으뜸으로 평가 받는 지역은 역시 분당입니다. 천당 아래 분당이라는 말을 만들어낼 정도인 분당은 강남에 대한 접근성과 더불어 기업유치과 상권개발을 성공한 신도시로 많은 사람들의 선호를 받고 있으며 동탄이나 광교 등의 개발로 인접 거주환경이 나날이 좋아지고 있는 상황입니다.

 

2순위로 흔히 꼽히는 곳은 평촌입니다. 안양시는 과천만 지나가면 강남으로 바로 접근이 가능하다는 큰 강점을 지니고 있으며, 안양시 자체에도 적지 않은 일자리가 입주해 있어 어느 정도 자족이 가능한 도시가 되었습니다. 바로 옆에 붙은 산본은 평촌에 비해 선호가 다소 떨어지는 모습을 보입니다. 이는 비교적 강남과의 접근성이 양호한 평촌이 선호도에서 앞서기 때문으로 보입니다.

 

반면 일산은 규모가 크지만 자족 기능이 약해 서울로 출퇴근이 요구됩니다. 이로 인해 서울에 대한 의존도가 높아져 자체적인 가치 상승에 한계가 존재합니다. 

 

 

 

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4. 1기 신도시의 미래

1기-신도시-아파트-노후화-비율(KB부동산-제공)

4-1. 재개발과 재건축

3기 신도시는 모두 30년 이상이 넘어 재건축 수요가 급증했습니다. 이는 결국 도시에 대한 재개발 사업성 확보가 관건으로 대두되었으며, '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'과 같은 법률 지원, 그리고 기준금리 하락과 부동산 시장 규제완화 등에 따라 시기가 결정될 것으로 보입니다.

 

4-2. 1기 신도시는 추월당할 것인가, 유지할 것인가

1기 신도시의 난적은 서울 접경지역들로 볼 수 있습니다. 현재 하남이나 광명시로 대표되는 접경지역들은 신축 주택 공급에 힘입어 많은 사람들이 거주하고 싶은 지역으로 꼽습니다. 이미 후발주자들에게 추월당한 1기 신도시는 재개발이란 칼을 갈고 있습니다.

 

다만 다른 후발주자에게 역전당하리라 여겨지지 않습니다. 1기 신도시 자체의 생활 인프라와 서울에 대한 접근성은 여전히 큰 장점이며, 서울 접경 지역을 제외한 용인, 부천, 파주, 양주 등은 1기 신도시의 입지 요소를 대체할만한 강점을 지니고 있지 않습니다. 이는 당장 2020년 상승장에 부동산 가격 상승폭과 거래량을 본다면 알 수 있습니다.

 

1기 신도시는 언젠가 재개발을 통해 다시 선호받는 지역으로 발돋움할 겁니다. 다만 시기는 아무도 알 수 없으며 경색된 부동산 경기와 내수경제 회복에 따라 판도가 달려있다고 볼 수 있습니다.

 

4-3. 각종 논란

1기 신도시에 대한 특별법 재정은 형평성 논란을 일으켰습니다. 다른 재건축 필요 지역은 꼬박꼬박 안정성 검토를 받거나 용적률로 인한 수익률 문제 때문에 사업 진행이 더딘 반면, 해당 법률에 의해 1기 신도시는 안정성 검토를 면제받을뿐더러 용적률 제한 완화로 인한 개선된 수익성까지 보장받기 때문입니다. 해당 논란은 법률 통과 이후 끝없이 제시되는 문제입니다.

 

또한 선도지구 경쟁으로 인한 갈등문제도 불거진 상황입니다. 1기 신도시가 속한 각 지자체에서 재건축 선도지구 선정기준을 발표했는데 상가 소유주의 동의를 빼는 항목이 원흉이었습니다. 상가 비중이 큰 단지에 혜택을 몰아주는 것이 아니냐는 반발이 터져나왔으며 여전히 논란이 뜨거운 현황입니다.

https://www.ajunews.com/view/20240908141247496

1기 신도시 선도지구 공모 앞두고... 집값도 '들썩들썩' | 아주경제