부동산 경매, 초보자를 위한 완벽 가이드(1) : 경매란 무엇인가?

목차

 

그거 좀 위험하지 않아요?라는 말을 듣는 투자법. 바로 부동산 경매입니다. 많은 분들이 복잡한 절차와 녹록지 않은 명도과정 등으로 가뜩이나 쉽지 않은 부동산 경매에 겁을 먹고는 합니다. 이 글을 시작으로 초보자분들의 부담을 조금이라도 덜고자 하는 바람입니다.

 

첫술부터 배부를 수는 없으니 이번 글에서는 경매의 개념과 종류, 기본적인 절차를 간단히 정리하도록 하겠습니다. 

부동산-경매-초보자를-위한-가이드-1편

1. 부동산 경매란 무엇인가

경매(競賣, Auction)란 문자 그대로 구매 희망자들이 희망하는 가격 중 최고가에 판매(낙찰)가 되는 방식입니다. 다만 오늘 우리가 다룰 경매는 '법률에 의한 경매(줄여서 '법원경매')'를 뜻하며, 흔히 부동산 시장에서 일컫는 '경매'에 해당합니다.

 

1-1. 경매의 기본 개념

앞서 말씀드렸듯이 저희가 알아볼 경매는 법원경매입니다. 때문에 경매의 주체는 법원이며, 민사집행법에 근거하여 채무자의 자산을 처분하고 채권자에게 배분하는 행위 일체를 뜻합니다. 

 

이런 경매가 집행되는 이유는 채무를 갚지 못한 채무자의 자산을 강제로 매각하고 현금화하여 채권자에게 돌려주기 위함입니다. 이를 통해 보증금을 받지 못한 임차인을 보호하거나 유휴부동산을 매각하므로 부동산 시장에 거래 활기를 불어넣습니다.

 

1-2. 경매와 일반 부동산 거래의 차이점

경매와 일반 부동산 거래의 가장 큰 차이점은 진행 주체가 다르다는 점입니다. 일반 부동산 거래는 공인중개사를 통해 진행하는 것이 일반적이지만 경매의 경우 법원이 그 주체입니다. 때문에 거래의 투명성과 신뢰도가 높습니다.

 

진행 주체가 다름에 따라 가격 결정 방식도 달라집니다. 일반 부동산 거래는 시장에서 일어나는 거래를 통해 가격이 형성되지만 경매의 경우 최저입찰가를 책정하고 그 이상의 금액대를 입찰 희망자들로부터 받습니다. 이때 최고가를 쓴 사람이 낙찰을 받게 됩니다. 

 

이렇듯 경매와 일반 부동산 거래의 차이점은 다양하며 다른 요인들은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

구 분	법원 경매	일반 부동산 거래	비 고
진행 주체	법원	공인중개사 또는 개인
가격 결정 방식	최저입찰가 책정	타 부동산 거래 또는 개인간의 합의
거래의 신속성	정해진 일정진행	협상에 따라 변동
권리분석의 필요	권리분석 필요	권리분석 불필요
리스크	낙찰 후 대금 납부시 환불 불가	계약 취소 가능(개인간 협의에 따라)
매입 후 추가절차	경우에 따라 명도절차 수행	명도절차 불필요

 

2. 부동산 경매의 종류

부동산 경매에 대해 말씀드리고 있으나 경매에도 종류가 나뉩니다. 이는 경매를 신청한 주체에 따라 달라질 수도 있으며, 경매를 진행하는 주체에 따라서도 나뉩니다.

진행중인-법원경매-풍경

2-1. 공매와 경매

부동산을 취득하는 방식은 법률 경매만이 있는 것은 아닙니다. 바로 공매가 있습니다. 공매와 경매의 결정적인 차이는 진행 주체입니다. 경매는 익히 아시듯 '법원'이, 공매는 '공공기관'이 주관합니다. 이로 인한 주요 차이점은 아래와 같습니다.

구 분	경 매	공 매	비 고
진행 주체	법원	공공기관(예 : 한국자산공사 등)
처분 재산	채무자의 재산(동산, 부동산)	국가 또는 기관 소유 재산
진행절차	채권자의 요청에 따른 경매	공공기관 행정절차에 따른 공매
가격 결정 방식	최저입찰가 책정	감정가 기준

 

간략하게 요약하자면 '경매'는 '법원이 채권자의 요청에 따라 채무자의 재산을 강제 매각하는 절차' 이고, '공매'는 '공공기관이 세금 체납자나 공공 자산을 매각하는 절차'라고 이해하시면 좋습니다.

 

2-2. 임의경매와 강제경매

법원 경매도 두 가지 분류로 나뉩니다. 바로 '임의경매'와 '강제경매'입니다. 두 가지 분류의 가장 큰 차이는 채권의 성질입니다. 임의경매는 일반적으로 담보권(저당권, 전세권 등)에 의해 일어납니다. 강제경매는 채권자가 채권 실행을 위해 요청 시 진행됩니다. 주요 차이점은 아래와 같습니다.

구 분	임의경매	강제경매	비 고
경매 원인	부동산 담보권(예 : 근저당권 등)	채권자의 요청(채권실행)
신청 주체	담보권자(예 : 은행)	채권자(예 : 급여가 미지급된 시공사)
경매개시 요건	담보권	법원판결문 또는 집행권원
진행 속도	정해진 절차대로 진행	법정 분쟁에 따라 천차만별

 

이를 간단히 요약하자면 '임의경매'는 '담보대출 등 담보권 형성에 따른 채무자의 채무 불이행으로 발생'하며, '강제경매'는 '채권자가 법원의 판결문을 근거로 채무 청산을 위해 발생' 한다고 정리할 수 있습니다. 

 

우리 투자자가 눈여겨 볼 경매는 당연히 임의경매입니다. 법원에 의해 값싸게 처분된 부동산을 취득하여 낮은 투자금으로 높은 수익률을 달성하는 목적이므로 이어서 임의경매의 절차에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

3. 부동산 경매 절차

법원에-비치된-경매정보지와-입찰자들이-대기하는-모습

 

부동산 경매(임의경매)는 정해진 절차대로 진행됩니다. 이로 인해 신뢰도가 높기도 하지만 낙찰자에게 빠른 대금 마련을 재촉하기도 합니다.

 

3-1. 경매 시작부터 낙찰까지

경매 절차를 간단히 나누자면 9단계(경매 신청 → 경매 개시 결정 및 공고(배당요구 종기결정) → 감정 평가 및 매각 가격 결정  →  입찰 공고  →  입찰 진행 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도)로 나눌 수 있습니다.

구 분	개 요	소요 기간
1. 경매 신청	채권자 요청에 따른 법원 경매 개시	약 1~2주 내
2. 경매 개시 결정 및 공고	법원의 경매 개시 결정에 따라 공고를 통한 경매 사실 공고. 입찰자들이 공고를 통해 물건의 정보를 확인	약 1~3개월 내
3. 감정평가 및 매각가격 결정	법원이 감정평가사를 통해 부동산의 가치를 평가하고 감정가를 산정하여 최저 입찰가를 설정. 최저 입찰가를 인근 시세와 해당 부동산의 상태에 따라 결정.	약 1~2개월 내
4. 입찰 공고	경매 날짜, 입찰 방식, 입찰 금액 등 세부사항 공개.	경매 일정에 따라 변동
5. 입찰 진행	법원에서 입찰자들의 참여로 입찰 진행, 낙찰자 발생 낙찰이 되지 않을 경우 유찰 진행	공고 후 약 1~2주 내
6. 매각허가 결정	낙찰 후 1주일 후 매각허가 결정이 떨어지면 낙찰자에서 이해관계인으로 변경. 다시 1주일 뒤 담보권에 변동(예 : 채무 탕감 등)이 없을 경우 매각허가확정	낙찰 후 2주일 내
7. 잔금 납부	매각허가 결정 후 부동산 소유권 취득을 위한 잔금 납부	약 30일 이내
8. 소유권 이전	잔금 납부 완료 후, 법원의 소유권 이전 명령에 따른 소유권 이전 등기부 상 이전이 완료되며 법적으로 완벽히 소유권이 인정됨	잔금 납부 후 1~2주 내
9. 명도	기존 점유자 퇴거 행위(권리 분석에 따라 다를 수 있음) 자발적 퇴거가 어려울 경우 강제집행도 가능	협의에 따라 변동

 

전체적인 경매 소요기간은 대략 6~12개월 정도 소요됩니다. 또한 각 단계별로 권리관계나 각종 변동사항에 따라 기간이 천차만별 달라질 수 있습니다. 경우에 따라 낙찰되더라도 채무자의 뒤늦은 빚 탕감으로 경매 자체가 무효화될 수 있으며, 기존 임차인과 협의가 원만하지 않아 1년 이상을 끌게 될 수도 있습니다.