지역분석, 대구광역시 달서구 상인동 부동산

달서구는 중구와 함께 수성구 다음가는 입지입니다. 그런 달서구에도 중심번화가는 있는 법입니다.

 

이번 글에서는 달서구의 오랜 중심지였던 상인동에 대해 알아보겠습니다.

 

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1. 상인동과 도원동의 개요

1-1. 지역개요

상인동은 달서구의 큰 생활권 2개, 월배의 중심지입니다. 정확히 말해 신월성과 함께 달서구의 2개 축으로 작용하고 있죠. 동시에 20~30년 정도 된 택지구역이기도 합니다.

달서구-내-상인동의-위치

1-2. 행정구역별 특징

상인동은 총 3개의 행정구역으로 나뉩니다. 같은 행정구역에서도 극단적으로 생활권의 모습이 다른 지역으로 개괄적 특징은 다음과 같습니다.

구 분	내 용	비 고
상인1동	- 대덕구 중심지로 상인역 1호선을 중심으로 상권이 형성되어 있고 백화점 입점 - 월배로를 기준으로 남북으로 나눠져 있으며 선호받는 주거지역
상인2동	- 상권이 큰 비중을 차지하고 있는 지역이며, 빌라 등 비아파트 주거지역 - 그나마 있는 아파트는 구축에 층수도 낮으나, 푸르지오센터파크가 입주예정
상인3동	- 가장 외곽지역이며 학교와 그 앞 상권이 중심인 지역 - 아파트는 30년 이상 구축뿐이며 상화로를 끼고 있어 거주선호도가 떨어짐

 

1-3. 대장아파트

상인동의 대장아파트로 꼽을 수 있는 곳은 '상인e편한세상'입니다. 그중에 평형이 조금 더 넓은 2단지가 선호됩니다. 1단지는 초품아라는 장점을 가지고 있으나, 단지규모와 편의시설 이용, 지하철역 이동 등에서 차이가 나죠.

 

다만 상인동의 대장아파트는 신축인 '상인 푸르지오센터파크'의 입주에 따라 충분히 달라질 수 있습니다. 해당단지는 990세대로 1천 세대에 가까운 대단지이며 상인동에 없는 초신축이라는 점이 강점입니다. 다만 입지여건이 상인e편한세상보다 떨어지므로 추후 시장의 평가는 달라질 가능성이 있습니다.

 

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2. 입지분석

2-1. 직장과 학군

달서구는 대구 최대의 고용을 자랑합니다. 자영업 비율이 높은 대구에서도 얼마 되지 않는 산업지역이죠. 이런 점에서 상인동의 거주민들은 뛰어난 직주근접을 바탕으로 성서산업단지나 서구산업단지와 삶을 함께 해왔을 겁니다.

 

다만 제조업 위주이므로 소득이 높지 않다는 단점이 있습니다. 때문에 구매력에 제한이 있고 일부 신축단지는 외부의 인구유입을 요할 확률이 높습니다.

 

상인동의 학군 바로 월배입니다. 수성구 범어동의 대체 학군으로 손꼽히는 학원가로 두 말하면 입이 아플 정도입니다. 그런 배후 학군은 실상 상인1동에만 해당됩니다. 상인2동이나 3동은 월배학군과 물리적 거리가 멀기에 입지요소로 작용하지 않습니다. 

 

2-2. 인구와 환경

상인동의 인구는 대략 5만 9천여 명 정도입니다. 단일 행정구역으로 보자면 가장 많은 인구가 거주하는 행정구역입니다. 각 행정구역별 연령별 인구 편중은 다음과 같습니다.

구 분	학령기(19세 미만)	20~30대	40~50대	60대 이상
상인1동	16.59%	21.42%	32.89%	29.10%
상인2동	10.65%	28.12%	28.81%	32.42%
상인3동	5.70%	14.69%	25.42%	54.19%

1) 상인1동

가장 거주 선호도가 높은 상인1동은 상권, 학군, 환경 등 입지여건이 가장 좋습니다. 때문에 학령기 자녀 비율이 압도적으로 높으며 60대 비율은 가장 낮습니다. 다만 60대 비율이 타 지역에 비해 압도적으로 낮지는 않은데, 이는 월배로 남쪽 상인1동의 거주구역이 오래된 탓이라 볼 수 있습니다.

2) 상인2동

상인2동은 20~30대 인구의 거주비율이 두각을 나타냅니다. 거주비용은 높지 않은 비아파트 거주구역이 대부분이기 때문입니다. 그렇다고 학령기 인구 비율도 마냥 낮지만은 않습니다. 이는 월배 학군의 간접적 효과로 보입니다.

3) 상인3동

상인3동은 60대 이상 인구 비율이 급격히 늘어납니다. 노후한 아파트와 지역 토박이 주민들, 새로운 주택 공급의 부재와 가장 약한 입지 여건으로 20~30대 계층에게는 외면받은 탓에 60대 이상 인구비율만 이상할 정도로 높은 지역이 됐습니다.

 

2-3. 공급과 인식

대구의 다른 지역이 그러하듯 해당 지역에 위협이 될만한 공급은 없습니다. 그나마 영향을 줄 아파트는 상인2동의 상인 푸르지오센터파크일 테죠. 해당 아파트의 시장평가에 따라 주변 아파트들의 가격에 변화가 일어날 수 있습니다.

 

상인동에 거주한다는 것은 부자동네에 거주한다는 인식을 주지는 못합니다. 썩 괜찮은 동네에 산다고 할지언정 거주한다는 이유로 부러움을 사기에는 모자람이 많습니다. 물론 이는 세부적으로 단지에 따라 다를 수는 있으나, 지역 자체의 파워는 그리 강하지 않다고 보는 게 타당합니다.

 

상인1동의 월성지구라면 그나마 인식이 나쁘지 않을 겁니다. 입지여건은 물론이오, 학군이라는 강력한 조건이 붙어 있으니까요.

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3. 지역만의 키포인트

3-1. 오래된 중심지역

상인동은 달서구의 중심지입니다. 롯데백화점이 있고 1호선 지하철도 관통합니다. 아파트 투자관점에서 상인1동이 사실상 유일한 행정구역인 점을 감안하면 상인동의 특징이라고 봐도 무방합니다. 

 

이런 특징은 해당 지역이 다소 노후화됐다고 하더라도 인프라가 갖춰져 있음을 의미합니다. 이런 인프라는 대부분 새로운 무언가로 대체되기보다 수리하고 강화되어 재사용됩니다. 즉, 실거주 가치가 높이 수요가 강하다는 뜻이죠. 투자자에게 이보다 좋은 환경은 없을 겁니다.

 

3-2. 신월성과의 관계

신월성, 즉 월성동을 중심으로 한 신규 주택지구는 상인동보다 연식이 좋습니다. 보태어 신월성에 입점한 각종 상가와 학원은 무시할 수 없을 정도로 화려하게 발달해 있습니다. 해당 지역과 상인동의 관계는 달서구 두 축으로 대등해 보입니다.

 

하지만 실거주 가치를 따질 때 균질성이 훨씬 좋은 지역은 신월성입니다. 아파트가 대부분인 지역인 데다 지하철 외에 입지여건이 밀리지도 않습니다. 다시 말해 신월성의 공급, 시장의 가치 판단 변화에 따라 투자 가성비가 달라질 수 있으므로 두 지역을 잘 비교해보셔야 합니다.

 

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4. 정리

상인동을 바라본다면 상인1동만을 바라보셔야 합니다. 실거주나 투자, 어느 선택지에도 합당한 조건을 가지고 있기 때문입니다. 

 

다만 상인동이 최선이 결과냐,라고 반문한다면 쉽게 답하기 어렵습니다. 신월성이 발달한다면 상대적으로 경쟁구도에 있는 상인동은 밀릴 가능성이 있습니다. 오래된 거주여건과 주변 환경은 실수요에 있어 치명적인 기피대상이니까요.

 

그러니 투자를 하거나 실거주를 하더라도 자산가치를 포기할 수 없다면 두 개의 지역을 잘 추적하고 비교분석해야 합니다.

 

동시에 상인2동의 '상인푸르지오센터파크'를 주목해야 합니다. 대구 공급의 막바지에 해당하는 단지로 한동안 공급이 없는 상황에 신축 품귀현상의 수혜를 입으며 얼마나 시장의 평가를 받을지, 주변에는 어떤 영향을 줄지를 잘 보셔야 합니다.

 

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