지역분석, 대구광역시 수성구 지산동과 범물동 부동산

노태우 정부 당시, 대한민국 주요 도시는 인구 증가로 골머리를 앓았습니다. 그렇기에 단군 이래 가장 규모가 큰 주택공급 계획이 세워졌습니다. 지산동과 범물동은 당시에 계획된 거주 구역으로 1기 신도시의 사촌들이죠.

 

이번 글에서는 지산동과 범물동에 대한 간단한 지역분석을 해보겠습니다.

 

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1. 지산동과 범물동의 개요

1-1. 지역 개요

지산동과 범물동은 '지산범물지구'라는 이름으로 함께 개발되었습니다. 과거 1990년대의 부촌으로 이름났지만, 현재는 수성구의 대표적인 '옛날 동네'로 쇠락한 부촌의 명성을 유지하고 있습니다. 

수성구-내-지산동과-범물동의-위치

지산범물지구 알아보기(나무위키)

1-2. 행정구역별 특징

지산동과 범물동은 각각 2개 동으로 나눠집니다. 주거지구로 개발되었기에 큰 차이가 없으나 개괄적인 특징은 다음과 같습니다.

구 분	내 용	비 고
지산1동	- 아파트 단지가 비아파트 주거지역을 둘러싸고 있는 형태 - 범물사거리 서북쪽 지역이며, 행정구역의 서북쪽은 사실상 황금동 생활권으로 나눠진다.
지산2동	- 지산1동에 비해 아파트 밀집도가 좋으며 명문학교인 수성고등학교가 자리하고 있다. - 범물사거리 서남쪽 지역으로 목련시장과 수성못을 접하고 있다.
범물1동	- 범물초, 범물중을 아파트가 둘러싸고 있는 형태 - 범물사거리 동북쪽 지역으로 지하철차량기지와 가톨릭묘원 등 기피시설이 존재
범물2동	- 지산1동과 반대로 비아파트 거주구역들이 아파트 거주구역을 감싸는 형태 - 가장 고바위로 '수성하늘채르레브'를 제외하고는 구축 단지 균질성이 좋고 규모도 큰 편

 

1-3. 대장아파트

지산범물의 대장은 '더샾 수성라크에르'입니다. 24년 3월에 입주한 따끈따끈한 신축이자 899세대로 세대수도 적지 않은 편이죠. 또한 과거 부촌이자 구축뿐이었던 지산범물지구에 재개발의 불을 붙인 단지이기도 합니다.

지산범물지구의-대장아파트인-더샵-수성라크에르

 

해당 아파트는 인근지역에서도 압도적인 신축으로 많은 사람들의 주목을 받았습니다. 동시에 수성못과 지하철 3호선, 범물네거리 상권 등이 모두 가까워 상당히 괜찮은 인프라를 누릴 수 있죠.

 

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2. 입지분석

2-1. 직장과 학군

지산범물지구는 주거지구로 계획되었기에 지역 내 일자리는 없습니다. 보통은 중구나 동구, 경산으로 출퇴근하죠. 때문에 직주근접이 좋다고 말씀드리기 어렵습니다. 덕분에 도로교통은 혼잡하기까지 하죠.

 

다만 지산범물지구의 장점은 역시 학군입니다. 당초 부촌이었던 시절 형성되었던 학원가는 크게 쇠락했지만 아직도 범물네거리를 중심으로 학원이 즐비하며 실력 있는 학원이 많다고 정평이 나있는 상황입니다.

 

또한 수성구라는 이점으로 대륜고나 경신고와 같은 명문 고등학교로의 진학도 노려볼 수 있습니다. 이러한 특성 덕분에 학군으로 명맥을 유지할 수 있겠죠.

 

2-2. 인구와 환경

지산범물지구에 거주하는 인구는 대략 6만 4천여 명 정도입니다. 수성구 전체 인구의 16%가량 되는 수치죠. 각 행정구역별로 연령별 인구의 편중은 다음과 같습니다.

구 분	학령기(19세 미만)	20~30대	40~50대	60대 이상
지산1동	9.46%	21.94%	30.47%	38.13%
지산2동	13.30%	21.12%	31.60%	33.98%
범물1동	6.65%	15.24%	25.60%	52.51%
범물2동	15.96%	20.08%	33.07%	30.89%

 

1) 지산1동

지산1동은 북서쪽의 비아파트 거주지역과 남동쪽의 아파트 지역으로 나뉩니다. 때문에 임대 거주 등으로 인한 거주 허들이 낮아 20~30대, 60대의 비율이 높은 것을 알 수 있지만 자녀를 키우기 애매한 환경 때문에 학령기 인구가 적습니다.

2) 지산2동

지산2동은 학령기 인구 비율이 두 번째로 높습니다만, 대단히 높은 수치라고 말하기는 어렵습니다. 하지만 그 덕에 경제력이 있는 40~50대 인구가 많은 것을 알 수 있습니다. 다만 여기도 비아파트 등 거주구역이 혼재되어 20~30, 60대 이상의 연령층 비율이 낮지 않습니다.

3) 범물1동

학령기 인구 비율이 가장 낮습니다. 또한 인구의 과반이 60대 이상입니다. 이는 범물지구를 지켜온 토박이가 대부분이란 사실을 알 수 있으며, 동시에 초중고가 구역 중심에 있음에도 많은 젊은 연령층한테 외면받고 있음을 알 수 있습니다. 이는 각종 기피시설의 존재, 그리고 단지 자체가 워낙 노후화되었기 때문이죠.

4) 범물2동

학령기 인구 비율이 가장 높으며 60대 인구 비율이 가장 낮기도 합니다. 이는 4개의 행정구역 중 범물2동이 거주 진입허들이 가장 높음을 시사하죠. 동시에 신축 아파트로 인한 환경의 개선 또한 크게 한 몫했다고 볼 수 있습니다.

 

상기의 사항들을 미루어 범물사거리 남쪽이 학령기 자녀가 있는 가구의 선택을 받음을 알 수 있습니다. 이는 학원가나 지하철의 인프라는 공유하지만, 신축 아파트가 들어서며 생긴 환경개선과 수성못과 같은 자연인프라를 이용하기 훨씬 유리하기 때문이라 볼 수 있습니다.

 

2-3. 공급과 인식

2024년까지 대구 부동산을 짓눌렀던 공급은 지나가고 있습니다. 하지만 과잉공급과 부동산 시장의 침체로 시장은 힘을 쓰지 못하는 상황이죠. 이는 수성구에 쌓인 악성 미분양 물량을 보면 알 수 있습니다.

부동산지인을-통해-확인한-수성구-입주물량과-미분양-및-지산범물지구의-입주물량

부동산지인 바로가기

지산범물지구에는 별다른 공급이 없었습니다. 이 지역에 임대차시장에 영향을 줄 정도는 없었죠. 하지만 지산동은 수성구입니다. 또한 다른 지역에 비해 후순위 선택지에 위치하죠. 때문에 중구와 수성구 등 중심지 공급에 타격을 받을뿐더러 회복 또한 더딥니다. 

 

보태어 지산범물지구는 구축에 산기슭 동네라는 인식이 있습니다. 이곳에서 생활했던 거주민들에게는 불편함 없는 지역이지만 다른 지역과 비교하기에 아쉬운 점이 많죠. 해당 인식이 바뀌려면 재개발 외에는 방법이 없어 보입니다.

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3. 지역만의 키포인트

3-1. 인프라는 다 있는 오래된 동네

지산범물지구는 사실상 거주에 필요한 인프라는 거의 모두 갖추고 있습니다.

범물사거리에서 쇼핑과 소비를 할 수 있고 수성못과 주변 산에서 자연환경도 느낄 수 있죠. 3호선이 지나가기에 교통 또한 나쁘지 않으며 단지에 따라 다르지만 거주 균질성도 좋습니다.

 

문제는 오래됐다는 사실입니다.

낙후된 시설과 나이 든 거주민들은 막상 선택하기 어려운 여건입니다. 때문에 재개발이 절실하죠. 다행히 24년 4월 재정된  노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 정비대상에 포함되어 재개발의 기회를 노릴 수 있게 되었습니다.

 

3-2. 그래도 수성구

수성구의 학군지로 진입을 노리는 사람들이 있습니다.

그런 사람들에게 지산범물지구는 하나의 선택지가 될 수 있습니다. 수성구라는 이점으로 명문고등학교에 배정받을 수 있으니까요. 이런 특징 덕분인지 신축 아파트를 기준으로 본다면 충분히 젊은 인구층이 유입될 여건을 갖춘 지역이기도 합니다.

 

다만 이런 선택지를 실제로 선택하기는 쉽지 않습니다. 뭐가 됐건 범어동, 만촌동, 황금동, 수성 2가 등을 지나 가장 마지막에 선택받는 곳이 지산범물이기 때문이죠.

 

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4. 정리

지산범물지구는 인프라도 잘 갖춘 매력적인 지역입니다. 실거주에 큰 불편이 없죠. 하지만 노후된 지역입니다. 때문에 선택지에서 후순위에 위치하죠. 제 결론은 투자나 실거주 둘 다 최선의 선택지로 보기 어려운 지역이란 점입니다. 

 

투자로 접근한다면 재개발을 노리는 것이 현명해 보입니다. 현재 실거주 가치를 상승시킬 요인이 그다지 없어 보이기 때문에 다른 지역에 비해 상승률이 낮은, 가성비가 낮은 투자가 될 겁니다.

 

만일 실거주를 원한다면 리모델링 비용까지 생각해야 합니다. 조금만 자금이 더 있다면 수성동 4가의 준구축 아파트나 만촌3동의 만촌우방타운 같은 선택지도 있습니다. 조건이 맞다면 임대로 더 버티는 것도 방법이겠죠. 그렇다고 지산범물지구가 안 좋은 지역은 아닙니다. 앞서 말씀드렸듯 인프라는 탄탄한 편이니까요.

 

만약 부동산 상승을 예상한다면, 자산가치 상승이 임금상승을 앞질러 버릴 것이라 예상된다면 투자를 노려도 그렇게 나쁜 선택은 아닐 듯합니다. 죽이 되건 밥이 되건 수성구이며 재개발의 대상이기 때문이죠. 대구광역시가 이런 알짜 인프라 지역이 슬럼화되도록 방치하지는 않으리라 볼 수 있기도 하지요.

 

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