대구 달서구를 투자자를 위한, 달서구민의 아파트 선택 기준
대구 달서구는 상황에 따라 소액투자로 접근하기 좋은 지역입니다. 때문에 많은 분들이 눈여겨보고 있는 지역 중 하나라고 생각되는데요.
투자자들에게 있어 가장 중요한 요소 중 하나는 투자하고자 하는 지역의 주거선호 요소를 알아내는 것입니다. 세입자를 들이거나 추후 매도전략을 세워야 하기 때문이죠.
이번 글에서는 대구광역시 달서구의 아파트 선택 기준을 금액과 거래량을 기반으로 얘기해 보겠습니다.
1. 아파트 선택 기준 분석
1-1. 입지냐 연식이냐
부동산의 영원한 분석쟁점인 입지와 연식입니다. 누구나 훌륭한 입지의 지역에 살고 싶을 테지만 남루한 집에 살고 싶지는 않을 겁니다. 때문에 연식과 입지의 분쟁은 늘 일어나고 있습니다.
그럼 달서구는 어떨까요. 달서구의 생활권은 크게 5가지로 나눌 수 있습니다. 이중 입지로 손꼽히는 지역은 월배학원가로 유명한 북월배 생활권과 신축아파트가 대거 입주한 죽전역 생활권일 겁니다.
해당 생활권에 신축들을 예시로 들어도 가격을 비교할 대상이 없으니 구축을 기준으로 바라봐야 합니다. 각 5개의 생활권을 대표하는 비슷한 연식의 구축 아파트들 매매가격 변동은 다음과 같습니다.
보시다시피 각 생활권에 단지들은 비슷한 거래가격을 보입니다. 본리동생활권의 롯데캐슬만이 메이저 건설사이자 조금 더 연식이 좋은 탓에 가격상승의 폭발력이 높은 것으로 나타납니다.
여기서 알 수 있는 사실은 실질적으로 입지가 좋은 생활권에서도 구축아파트들은 비슷한 시장평가를 받는다는 점입니다. 이는 매매가격으로도 잘 드러납니다.
결론적으로 각 생활권의 비슷한 구축을 비교할 경우 입지차이에도 불구하고 비슷한 가격대 형성을 보이기에 매매가에 미치는 영향이 입지보다는 연식에 주안점이 있다고 판단할 수 있습니다.
다만 대세상승장을 만날 경우 입지차이로 인해 가격의 상승률이 다를 수 있다는 점은 유념하셔야 합니다.
1-2. 기왕이면 좋은 입지여건
주택은 사람이 거주하는 자산이니 입지여건이 나쁘지 않은 단지를 선택하는 것은 당연합니다.
위에 검토한 것처럼 연식이 입지보다 중요한 평가를 받는다고 해도 아예 차이가 없지는 않습니다. 위에 비교한 북월배 생활권의 월성보성 1단지와 남월배생활권의 서한, 죽전역생활권의 용산세광태왕을 비교하면 차이는 명확합니다.
해당 그래프를 보시면 명확히 차이나는 지점을 확인하실 수 있으실 겁니다. 바로 그래프에 찍혀있는 점, 즉 거래량의 차이입니다.
서한과 용산세광태왕의 입지는 나쁘지 않습니다. 학원가나 직주근접, 교통, 균질성 등 여러 방면으로 살펴보면 꽤 괜찮은 단지라고 볼 수 있습니다. 심지어 서한타운은 상인1동에 속해 상인역 도보권에 속하는 단지입니다.
그럼에도 이런 차이가 나는 것은 북월배 생활권이 품고 있는 월성학원가의 힘이라 볼 수 있습니다. 학원가와 강력한 상권을 도보로 이용가능하니 같은 구축이라 할지라도 거래량에 차이를 보입니다.
거래량의 차이는 곧 임대계약과 매도의 난이도와 직결됩니다.
1-3. 기왕이면 평형이 다양한 대단지
당연하게도 달서구에서도 대단지의 힘은 강합니다. 하지만 그저 대단지여서는 큰 의미가 없습니다. 평형이 다양한 대단지가 다양한 수요를 받아들일 수 있으니 각광을 받습니다.
월배아이파크 1차와 2차는 연식에서 큰 차이가 나지 않습니다. 그럼에도 세대수의 차이가 나기에 매매가격 방어의 정도가 달라집니다. 물론 아이파크 1차와 2차의 단지 특성이 차이가 나고 지역의 대장단지급이라는 인식 차이가 있음은 감안해야 합니다.
비슷한 예시인 래미안 e 편한 세상 1단지와 2단지입니다. 더 대단지인 2단지와 1단지의 매매가격은 큰 차이가 없어 보이지만 투자자에게 가장 중요한 전세가격 거래량과 회복세에서 분명한 차이를 보입니다.
월성주공 1단지는 1,234세대의 구축 대단지입니다. 북월배 생활권의 훌륭한 입지를 보유하고 있지만 최대 평수가 25평이라는 단점을 품고 있습니다. 때문에 수요가 제한적이어서 수요에서 밀려 가격 방어조차 쉽지 않음을 보여줍니다.
결론적으로 대단지이면서 다양한 수요를 반영할 수 있는 평형 구성을 가진 단지를 노려야 합니다.
2. 정리
결과적으로 달서구 투자를 위한 아파트 선택기준은 다음과 같습니다.
- 입지보다는 연식
- 같은 조건이라면 입지조건이 좋은 쪽
- 같은 조건이라면 단지와 평형구성을 고려
해당 여건에 따라 기본적인 투자방향성을 제시할 수 있습니다. 다만 이는 저의 주관적인 투자판단이며 자신만의 가치기준 하에 투자를 수행하셔야 합니다.
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