프로젝트 파이낸싱(PF), 한국 경제를 터뜨릴 뇌관이 될 것인가?

 

 

부동산 시장이 침체하고 있는 가운데, 프로젝트 파이낸싱(이하 PF)는 뜨거운 감자였습니다. 이로 인해 부동산 경제가 무너진다, 위기가 찾아온다라고 말이 많았는데요. 이번 글에서는 PF에 대해 공부해 보도록 하겠습니다.

 

1. PF란?

부동산-PF의-구조

1-1. PF의 정의와 기본 개념

프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)은 특정 프로젝트에서 발생하는 미래의 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 대출의 한 방식입니다. 대출자의 상환 의무는 프로젝트의 성공 여부에 따라 제한되기에, 대출 전에 해당 프로젝트에 대한 철저한 가치 계산 후 대출이 실행됩니다.

 

1-2. PF의 특징 

요 약
- 담보 이상의 빚을 갚지않아도 된다(비소구대출)
- 이해관계자가 많다

 

PF는 특정 사업의 수익을 기초로 차입이 이루어지기 때문에 담보가 되는 것은 특정 사업의 자산 전부입니다. 즉,  담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 되는 '비소구대출(non-Recourse Loan)'에 해당합니다. 쉽게 말해 원리금에 대한 상환을 하지 못해 담보를 뺏기고 추가적인 이자도 갚아야 하는 것이 통상적인 상황이라면, PF는 담보로 잡힌 프로젝트 자산 외에는 추가 상환 의무가 없습니다.

 

PF는 일반적인 대출과 달리 여러 전문가와 이해관계자가 참여합니다. 이는 프로젝트에 대한 사업성을 평가하기 위함이며 프로젝트의 특성에 따라 특정분야의 전문인력이 필요하기 때문입니다. 때문에 자문비용이나 가치평가 비용이 별도로 발생하며, 금융권의 보수적인 시각 덕분에 고정적 수익이 발생하는 규모가 큰 사업이 대상이 되는 경우가 많습니다.

 

1-3. PF와 일반 대출의 차이점

요 약
- PF는 리스크 부담이 한정적
- PF는 일반대출과 달리 장기적
- PF는 대출 받는 주체가 다름

 

가장 큰 차이는 담보와 그에 대한 리스크 부담입니다. 일반 대출은 대출자의 '기본자산'을 담보로 하지만 PF는 프로젝트 자체의 자산과 수익성을 담보로 합니다. 또한 일반 대출은 대출자가 모든 리스크를 전담하지만 PF는 이해관계자들과 함께 리스크를 분담합니다.

 

또한 일반 대출은 비교적 단기적 현금 동원에 쓰이고 PF는 장기적으로 발생할 수익에 대한 투자개념으로 이해하시면 좋습니다. 이로 인해 PF는 일반 대출과 비교할 수 없을 정도로 절차와 관리가 까다로우며 여러 이해관계자와 전문가의 도움이 필요합니다.

 

PF를 받는 주체 역시 일반대출과 다릅니다. 일반적으로 사업 운영을 위해 설립된 '특수목적법인(SPC)'가 대출 주체가 됩니다. 이는 SPC라는 법인의 사업 수익에 대해서만 평가하기 위한 목적으로, 만일 개인투자자가 도산하더라도 법인과 SPC를 채무자가 확보해 사업을 운영할 수 있게끔 리스크 회피를 하기도 합니다.

 

1-4. PF의 장점과 단점

PF의 주요한 장점과 단점은 아래와 같습니다.

1) 장점 : 대규모 자금 조달, 리스크 분산, 프로젝트 중심의 투자 유치 용이

2) 단점 : 복잡한 계약 구조, 초기 단계에서 높은 비용, 프로젝트 실패 시 이해관계자 간 갈등 

 

 

 

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2. PF의 역사와 발전

민간업자들에-의해-개발된-로마의-도로

2-1. 해외의 PF 발전과정

PF의 가장 오래된 형태는 고대 로마제국부터 시작합니다. 당시 로마의 인프라 건설을 위해 로마 정부가 민간업자에게 사업을 맡겼고, 사업을 맡은 민간업자들이 자금 조달을 유치했었습니다. 이는 중세 유럽을 거쳐 현대사회까지 인프라 투자의 범위가 커질 수록 덩치를 불려왔습니다.

 

현대적인 PF는 20세기 중반 북미와 유럽에서 에너지 및 인프라 프로젝트를 중심으로 발전하였습니다. 특히 석유와 가스 개발, 교통망 구축에서 많이 사용되었으며, 대공황과 같은 경제 위기 이후 선진국의 각종 인프라 사업을 토대로 규모가 절정에 이르렀습니다. 대표적인 PF 사례로 영국의 채널터널 공사(1986년~1994년), 호주 맬버른의 시티링 도로(1990년대) 등이 있습니다.

 

2-2. 한국의 PF 발전과정

한국에서는 1990년대 초반 PF가 도입되었습니다. 강남 개발이 한창이던 당시에 PF는 다소 제한적으로 사용되었습니다. 하지만 1990년대 후반 IMF 외환위기가 일어나자 PF가 본격화되었습니다. 재정난으로 시장의 불확실성이 커진 탓에 비소구대출로 담보의 위험도가 낮은 PF가 대안으로 부각됏기 때문입니다.

 

21세기에 접어들어 한국이 고속성장하기 시작하자 부동산 등 각종 인프라사업이 활기를 띄었습니다. PF 역시 함께 규모를 키워가며 각종 사회기반시설 사업에 대거 활용되었습니다. 그러나 최근 국가 성장이 정체되고 구조적 문제가 불거지며 근본적인 구조를 개선해야한다는 목소리가 나오는 상황입니다.

 

 

 

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3. PF의 주요 구성 요소

3-1. 자기자본 VS 타인자본

PF는 자본의 출처에 따라 분류합니다. 크게 2가지가 있으며 이 자본을 합쳐 프로젝트를 수행합니다.

- 자기자본(Equity) :  프로젝트 스폰서가 투입하는 자본으로, 위험을 감수하지만 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
- 타인자본(Debt) : 대주단(은행 등)으로부터 조달되는 자본으로, 상대적으로 낮은 위험을 가지며 고정 수익을 얻습니다.

 

3-2. 이해관계자 : 스폰서, 대주단, 시행사, 그리고 시공사

PF에는 많은 이해관계가 얽혀있습니다. 그 중에서도 아래 4가지 입장은 프로젝트를 진행하며 가장 많은 관계성을 지니고 있습니다.

- 스폰서 : 프로젝트를 기획하고 자금을 조달하는 주체
- 대주단 : 금융 자금을 제공하는 은행이나 투자사
- 시행사 : 프로젝트를 관리 및 운영하는 회사
- 시공사 : 실제 프로젝트의 건설을 담당하는 회사

 

3-3. 주요 계약 : 금융계약, 건설계약, 운영계약

PF를 진행하는 프로젝트에는 다양한 이해관계만큼이나 계약도 다양합니다. 이 계약들은 다음 3가지 분류로 나눌 수 있으며 각 계약마다 내용과 분석에 따라 PF 운용의 향방이 갈립니다. 

- 금융계약 : 대출과 관련된 조건과 상환 방식을 정의
- 건설계약 : 프로젝트의 설계 및 시공에 관한 내용
- 운영계약 : 프로젝트 완공 후 운영 및 유지 보수 방안

 

 

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4. 한국의 PF

한국PF의-문제를-보여준-태영건설-부도위기

4-1. 어떤게 문제인가?

요 약
- 비소구 대출이 제대로 안이루어 진다.
- PF의 담보에 대해 오해가 있다.
- PF 의존도가 너무 높다.

 

한국의 PF의 가장 큰 특징이자 문제점 중 하나는 제한적 소구 금융이 제대로 이루어지지 않는 데 있습니다. 이는 부동산 건설 프로젝트에서 대주들이 프로젝트 자체의 사업성보다는 시공사의 신용과 규모를 보고 대출을 결정하는 데 있습니다. 때문에 이는 정확한 의미의 PF라고 보기도 어렵습니다.

 

이러한 대출로 인해 우발채무가 터지게 된다면 연쇄적으로 다른 채무 역시 터지게 될 수 있습니다. 대표적으로 태영 건설의 경우는 23년 3분기말 기준으로 현금성 자산이 5천억 수준이었으나 우발채무는 9조 원 이상으로 알려졌습니다. 10분의 1만 채무가 터져도 기업이 도산하는 상황이었죠. 또한 파산이 일어나게 된다면 시행사, 건설사, 금융사가 도미노처럼 차례로 무너질 수 있습니다.

 

또한 한국은 PF에 대해 사업의 '수익'에 대해서만 담보로 대출 받는 것으로 오인합니다. 이는 본래 PF의 의미와 큰 차이가 있으며, 단기 대출용으로 손대는 경우도 많기 때문에 위험 헷지가 전혀 되지 않는 경우도 존재합니다. 금융계에서 이런 위험은 크게 두드러지며 대표적으로 '부산저축은행 사태'가 이에 해당합니다.

 

보태어 한국의 부동산 PF는 대출의 의존도가 너무 높습니다. 미국이나 일본 등은 건설비만을 PF대출로 충당하지만, 한국은 토지매입에서부터 PF대출로 자금을 조달합니다. 때문에 자기 자본 비율이 현저히 낮아져 위험성이 커지고, 수분양자들의 입주금을 PF대출을 갚는 데 사용합니다. 수분양자들의 분양금도 대출이라는 점을 감안하면 대출을 대출로 갚는 모양새나 다름없습니다.

 

최근 이런 한국형 PF대출의 문제가 수면에 올라온 대표적인 사건이 '레고랜드 사태'와 '태영선설 부도 위기'였습니다. 과도한 빚잔치, 현저히 낮은 자기 자본, 금융권의 무모한 대출, 사업주에게 책임을 전가하는 기형적 구조가 결국에는 터지게 된 것이죠.

 

4-2. 개선시도

2024년 들어 정부는 부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위해 정책 발표에 나섰습니다. 개선사항으로는 사업성 평가기준 개선, 정상사업자에 대한 자금공급 강화, 사업성 부족 사업장에 대한 재구조화 및 정리 지원 등이 있으며 부실 사업장들로부터 위기가 촉발되지 않도록 대출에 대한 만기 연장 및 이자유예 요건을 높이기로 했습니다.

https://www.fsc.go.kr/no010101/82566

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

 

 

또한 2024년 11월에 부동산 프로젝트를 진행하는 시행사가 자기 자본을 20% 수준으로 상향하여 대출의존도를 낮추는 대안이 발표되었습니다. 이를 통해 건설업계의 자본력 체질을 건강하게 개선하고 부실 업장들을 정리하여 근본부터 정립하고자 노력하고 있습니다.

https://www.hankyung.com/article/2024111300536

시행사 자기자본 20% 수준으로 상향…'부동산 PF' 제도 손 본다